Trong báo cáo thị trường mới đây, DKRA Group (một đơn vị dịch vụ địa ốc với 13 năm kinh nghiệm) cho biết bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là condotel, chưa thoát khó khăn về thanh khoản. Ba tháng đầu năm nay, cả nước có hơn 4.800 căn mở bán, tập trung ở khu vực miền Trung. Tuy nhiên chỉ có 64 căn được tiêu thụ, tương đương 1%. Hầu hết các dự án chung cảnh bán chậm.
“90% dự án condotel không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý I”, DKRA cho biết.
Nguồn cung sơ cấp phần lớn đến từ tồn kho của các dự án cũ, còn lượng hàng mới rất ít. 5 địa phương chiếm tỷ trọng nguồn cung sơ cấp cao nhất là Quảng Nam, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận và Bà Rịa – Vũng Tàu đều sụt giảm căn mở bán 8-21% so với cùng kỳ.
Tình trạng thanh khoản kém của condotel cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận. Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết thị trường có gần 10.000 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mở bán trong quý I, chủ yếu là condotel. Hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ 1,6%, với 160 giao dịch.
Thanh khoản ở mức rất thấp, giá sơ cấp condotel ít biến động, thậm chí neo ở mức cao. Theo DKRA, giá bán căn hộ nghỉ dưỡng cao nhất 180 triệu đồng mỗi m2 tại miền Trung, còn miền Bắc và Nam khoảng 140-155 triệu.
Để kích cầu, các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ dòng tiền, như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc, lãi suất.
- Một góc dự án Cocobay, Đà Nẵng. Ảnh: Nguyễn Đông
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á- Thái Bình Dương, cho biết phân khúc condotel đã tăng trưởng nóng trong giai đoạn 2016-2019, với 12.000 sản phẩm mới mỗi năm. Tuy nhiên, đa số các dự án chỉ chú trọng vào bán nhà hoặc cung cấp phòng, chưa quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng, nên thanh khoản kém, nhất là ở Phú Quốc.
Việc chọn mô hình, sản phẩm phù hợp điều kiện thị trường và nhu cầu, theo ông, là những yếu tố đảm bảo dự án địa ốc thành công. Tại Việt Nam, condotel kém hiệu quả do chất lượng dự án chưa cao, mô hình trùng lặp, thiếu định hướng bền vững. Thậm chí, shophouse nghỉ dưỡng cũng có xu hướng tương tự. Chuyên gia lấy ví dụ tại Phú Quốc, mô hình này đang cho thấy kém hiệu quả khi nguồn cung nhiều, nhưng phần lớn chưa đưa vào khai thác kinh doanh.
So với các thị trường condotel trong khu vực như Thái Lan, Indonesia, ông Mauro cho rằng Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức hơn. Yếu điểm lớn nhất của sản phẩm này nằm ở thiếu khung pháp lý. Nguồn cung bùng nổ ở giai đoạn trước cùng chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận cao nhưng không thực hiện được, trở thành điểm yếu khiến sản phẩm này tồn kho lớn.
Cùng quan điểm, ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Công ty SPE.R, đơn vị nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản miền Trung, đánh giá căn hộ nghỉ dưỡng gần như mất thanh khoản tại Đà Nẵng và vùng ven – thủ phủ condotel một thời.
Ông Vũ cho biết lợi nhuận ròng từ khai thác, vận hành sản phẩm này khoảng 1,8-2,7%, hiếm có dự án nào trên 5%, thậm chí nhiều dự án không lợi nhuận. Việc nhiều dự án vỡ cam kết lợi nhuận, chậm triển khai nhiều năm khiến khách hàng “mất niềm tin và quay lưng với condotel”.
Các chuyên gia đánh giá “mùa đông với condotel” còn kéo dài hết năm nay. Sức cầu chung tiếp tục giảm và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Trong quý II, nguồn cung dự kiến tăng nhẹ với khoảng 100-200 căn đưa ra thị trường, tập trung ở Bà Rịa – Vũng Tàu và Quảng Ninh.
Ngọc Diễm
