Bắt đầu từ quý 2/2023, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận mức độ quan tâm và giá cả liên tục tăng. Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý 2/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Lực cầu có suy giảm trong các tháng kế tiếp sau đỉnh của tháng 8, thế nhưng, từ tháng 12/2023, lượt tìm kiếm chung cư tăng trở lại, đến tháng 3/2024 đã tiệm cận đỉnh của tháng 8/2023.
Bước sang tháng 4 mức độ quan tâm giảm 30%, chung cư Hà Nội đã “hạ nhiệt”. Tuy nhiên, giá chung cư thì không hề giảm. Thị trường chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024 của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư Hà Nội đã tăng từ mức 27 triệu đồng/m2 của năm 2018 lên mức 46 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TP.HCM nơi chung cư tăng giá 55%.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản (VARS) cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý 1/2024 đã tăng 48% so với quý 1/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023 – mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho rằng, giá cả chung cư Hà Nội tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Cung nhỏ hơn cầu nên buộc lòng giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối. Mặc dù, mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại.
Tuy nhiên, trên thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản. Các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc “thuận mua, vừa bán”. Trong bối cảnh nguồn cung “ách tắc”, cá nhân, doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi thế trong việc đưa giá. Việc người bán đẩy giá khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.
Trong “cơn sóng” tăng giá chung cư chưa từng thấy, đến tháng 4/2024, nhiều chung cư đã qua sử dụng 5-10 năm cũng có giá rao bán tăng tới 30-39% so với tháng 1 như Chung cư M3 – M4 Nguyễn Chí Thanh, Hateco Hoàng Mai, New Horizon City – 87 Lĩnh Nam…
Đáng chú ý, chung cư giá rẻ ở KĐT Kim Văn – Kim Lũ gây “sốc” thời điểm năm 2011 với mức giá chào bán khoảng 15 triệu đồng/m2 của ông Lê Thanh Thản nay cũng rao bán đến 39 triệu đồng/m2. Theo khảo sát, một căn hộ 55m2 gồm 2 ngủ, 2 vệ sinh tại tòa CT12A – Kim Văn Kim Lũ đang rao bán 2,18 tỷ đồng, tương đương với giá 39,6 triệu đồng/m2.
Một căn chung cư khác ở tòa CT12 có diện tích 56m2 được rao bán 2,05 tỷ đồng, tương đương với mức giá 36,48 triệu đồng/m2. Đa số, những căn chung cư tại tòa CT12 hay CT12A đều được rao bán trong khoảng tầm 2,1-2,2 tỷ đồng cho căn 2 ngủ với diện tích từ 55-65m2, tương đương mức giá rao bán hiện nay dao động từ 33-39 triệu đồng/m2. Như vậy, so với mức giá chào bán ban đầu của chủ đầu tư, giá chung cư ở Kim Văn Kim Lũ đã tăng hơn 2 lần sau khi đi vào sử dụng gần chục năm.
Trước tình hình giá chung cư đã neo ở mức cao, nhiều người mua và nhà đầu tư băn khoăn có nên xuống tiền mua chung cư lúc này. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng người tiêu dùng nên xác định rõ mục đích của mình, nếu mua để ở thì có thể giao dịch khi tài chính cho phép để đáp ứng ngay các nhu cầu thiết thực về an cư lạc nghiệp.
“Chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó, vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng, sắp tới khi Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để triển khai dự án sẽ còn giảm. Trong khi đó nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn”, ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ.
Tuy nhiên, trong trường hợp mua để đầu tư, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng – ông Quốc Anh bổ sung. Nếu đầu tư trong ngắn hạn thì chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn.
Còn nếu đầu tư trong dài hạn và đầu tư với mục đích cho thuê lấy dòng tiền thì chung cư vẫn là một loại hình có thể cân nhắc. Lý do là vì tăng trưởng lợi nhuận đầu tư chung cư (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) trong giai đoạn 2015 – 2023 đạt đến 97%, đứng vị trí số 1 so với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm, ngoại tệ.
