Báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy phân khúc văn phòng ngày càng cạnh tranh gay gắt do nguồn cung mới liên tục bổ sung. Tại Hà Nội, hãng tư vấn bất động sản Savills cho biết tổng nguồn cung trong quý I đạt 2,3 triệu m2 sàn trên 193 dự án, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Dự án mới chủ yếu đến từ phía Tây và khu vực nội thành.
Đến năm 2027, Thủ đô dự kiến đón thêm 258.000 m2 sàn văn phòng từ 11 dự án, trong đó phần lớn là phân khúc hạng A. Sau năm 2027, thị trường có thể ghi nhận thêm 864.500 m2 sàn từ 28 dự án.
Tương tự, TP HCM có thêm 12.000 m2 sàn văn phòng trong quý I, tập trung ở các quận Phú Nhuận, Tân Phú và Bình Thạnh, theo hãng dịch vụ địa ốc Avison Young. Trong giai đoạn 2025-2027, thành phố dự kiến có thêm hơn 539.000 m2 sàn, chủ yếu đến từ quận 1, TP Thủ Đức và quận 7. Nhờ quỹ đất rộng và hạ tầng phát triển, các dự án văn phòng quy mô lớn sẽ tiếp tục mở rộng trong tương lai.
Nguồn cung lớn với giá thuê tiếp tục tăng đã gây áp lực lên công suất cho thuê. Savills cho biết giá thuê gộp văn phòng tại TP HCM tăng 2% theo quý và 4% theo năm, lên 833.000 đồng mỗi m2 một tháng. Trong khi công suất thuê giảm 2% theo năm, xuống còn 88%. Phần lớn các phân khúc văn phòng đều tăng tỷ lệ trống. Tại Hà Nội, công suất thuê cũng giảm 5% theo năm xuống còn 82% nhưng giá thuê vẫn leo thang theo năm.
- Bất động sản khu Đông TP HCM, tháng 10/2024. Ảnh: Quỳnh Trần
Cùng với nhiều phân khúc bất động sản thương mại khác, văn phòng có thể đối diện thách thức lớn khi Mỹ áp thuế đối ứng với Việt Nam thời gian tới (thuế này tạm hoãn trong 90 ngày). Đơn vị tư vấn Savills cho biết đã ghi nhận một số thương vụ thuê văn phòng phải tạm dừng đàm phán sau khi xuất hiện những thay đổi liên quan đến thuế. Diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng của các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện tại.
Trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young, cho rằng “các chủ tòa nhà văn phòng có thể phải đưa ra chính sách giá linh hoạt hơn, dẫn đến giảm giá thuê trong tương lai để giữ chân khách”.
Cùng quan điểm, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội, nhìn nhận khách thuê hiện chiếm ưu thế trên thị trường văn phòng khiến việc tăng giá trở nên rủi ro với chủ đầu tư, nhất là phân khúc hạng A. “Chủ dự án văn phòng nên tập trung chốt giao dịch thành công với khách thuê thay vì tăng giá”, bà cho hay.
Theo bà, gần 80% tổng khối lượng giao dịch đầu năm đến từ nhu cầu dịch chuyển văn phòng. Điều này phản ánh xu hướng doanh nghiệp ưu tiên tối ưu hóa không gian, nâng cấp chất lượng làm việc hoặc kiểm soát chi phí thay vì mở rộng diện tích. Đặc biệt, khách thuê đang dịch chuyển rõ rệt sang các tòa nhà mới, nơi đáp ứng các yêu cầu ngày càng cao về công năng, tiện nghi và trải nghiệm nơi làm việc.
Thời gian qua, thị trường đã ghi nhận một số tòa nhà văn phòng đã bị điều chỉnh xếp hạng từ hạng A xuống B do chất lượng công trình sụt giảm. Hiện tượng này, theo bà Minh, cho thấy áp lực cạnh tranh của các tòa văn phòng và yêu cầu ngày càng khắt khe của khách thuê trong bối cảnh thị trường biến động.
Ngoài giá thuê và vị trí, các chuyên gia cho rằng doanh nghiệp ngày càng quan tâm các yếu tố như không gian xanh, tính bền vững, khả năng tiết kiệm năng lượng và ứng dụng công nghệ hiện đại. Do đó những tòa nhà đạt chứng chỉ LEED (được cấp bởi Hội đồng công trình xanh Mỹ) hoặc EDGE (của Tổ chức Tài chính Quốc tế IFC – thành viên Ngân hàng Thế giới) đang trở thành lựa chọn hàng đầu nhờ khả năng tối ưu hóa chi phí vận hành, tạo môi trường làm việc tốt hơn cho nhân viên.
Tổng giám đốc Avison Young khuyến nghị các chủ đầu tư văn phòng cần xây dựng chiến lược linh hoạt trong việc định giá, cung cấp các tiện ích phù hợp với nhu cầu doanh nghiệp đồng thời đẩy mạnh chuyển đổi số, phát triển mô hình văn phòng xanh.
Ngọc Diễm
