“Vén màn” lý do sau động thái rầm rộ ra hàng của doanh nghiệp bất động sản tại Tp.HCM

Doanh nghiệp tăng tốc “chốt sổ” cuối năm

Mô hình chính quyền mới Tp.HCM mới (Tp.HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu) đang vận hành ổn định, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh kinh doanh để “về đích” cuối năm. Người mua cũng đang tham gia thị trường với tâm thế tích cực.

Theo ghi nhận, “sân chơi” nguồn cung vẫn nghiêng về khu vực Bình Dương (cũ, nay là Tp.HCM). Cuộc đua dự án trở nên quyết liệt hơn khi trên cùng địa bàn loạt dự án căn hộ có mức giá “xêm xêm” nhau cùng lúc bung hàng. Nhu cầu người mua phân bổ đồng đều giữa ở thực và đầu tư; từ người dân địa phương đến các khu vực lân cận.

Chẳng hạn, ngày 24/8, chủ đầu tư OBC Holdings chính thức ra mắt văn phòng bán hàng và căn hộ mẫu A&K Tower (đường An Phú 16, P.An Phú, Tp.HCM) ra thị trường với mức giá 35 triệu đồng/m2, đầy đủ pháp lý. Ngay ngày giới thiệu, nhiều booking đã được thực hiện. Dự án có quy mô hơn 1.100 căn, diện tích từ 40-78m2, sẽ bàn giao vào quý 2/2027. Theo đơn vị này, với mức giá hợp lý, nhu cầu nhà ở đang gia tăng, dự án kì vọng sẽ là sự lựa chọn an cư chất lượng của người trẻ, gia đình trẻ và cơ hội đầu tư sinh lời cho nhà đầu tư khi đang ở giai đoạn đầu ra ra thị trường.

Ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc OBC Holdings cho biết, sự kiện ra mắt căn hộ mẫu A&K sẽ khởi đầu cho chuỗi kế hoạch mỗi năm ra mắt một dự án của OCB Holdings. 5 năm qua, doanh nghiệp đã tiến hành mua quỹ đất dự án, đi làm pháp lý dự án, hiện có trong tay 6 quỹ đất, tại các phường như Tân Đông Hiệp, An Phú, Thuận Giao, Phú Lợi và Thủ Dầu Một TP.HCM.

Lên kế hoạch “chốt sổ” cuối năm với giỏ hàng còn lại, dự án TT AVIO (P.Dĩ An, Tp.HCM) của Liên doanh Nhật Cosmos Initia, TT Capital và Koterasu Group cũng đang chuẩn bị công tác bung hàng. Dự án có giá trên dưới 40 triệu đồng/m2.

Cùng trên địa bàn P.Dĩ An, sau khi hoàn thiện tiền sử dụng đất, dự án Phú Đông SkyOne của Phú Đông Group chuẩn bị cho nhịp “chạy” từ nay đến cuối năm. Dự án có giá từ 36-38 triệu đồng/m2.

Một “tân binh” là The Aspira của Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn Highrise cũng không lỡ nhịp thị trường bất động sản Tp.HCM (mới) cuối năm. Vừa mới ra mắt thị trường trong tháng 8/2025, dự án gây chú ý khi đưa ra mức giá từ 33,3 triệu đồng/m2 (chưa VAT).

Hay, một số dự án căn hộ cùng ngưỡng giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 như The Flex của C-Holdings; Bcons Bình An Đông Tây của Bcons, Ava Center của Công ty Tyson An Phú… tiếp tục đẩy các đợt bán hàng vào giai đoạn cuối năm, hiệu ứng từ người mua ghi nhận tích cực.

Ở phân khúc giá cao hơn (từ 50-70 triệu đồng/m2) cũng tăng tốc kế hoạch ra hàng nhằm đón sức cầu dịp cuối năm – thời điểm được xem là nhu cầu mua nhà cao nhất trong năm. Chẳng hạn, dự án The Emerald Boulevard Bình Dương của CĐT Lê Phong và dự án Landmark Bình Dương của Phú Cường Group đang rumor cùng mức giá từ 70 triệu/m2.

Dự án Hồ Gươm Xanh của TBS Group rục rịch ra thị trường mức 65 – 70 triệu/m2; Urban Green với giá 75 – 85 triệu/m2, Habitat giá từ 55 – 60 triệu/m2. Midori Park The Glory của Becamex Tokyu nằm ở ngưỡng giá từ 58 – 60 triệu/m2….

Có thể thấy, trước và sau khi sáp nhập hành chính, thị trường bất động sản Tp.HCM (mới) liên tục diễn ra các đợt bung hàng của doanh nghiệp. Nếu Tp.HCM (cũ), Bà Rịa Vũng Tàu (cũ) nguồn cung nhỏ giọt thì Bình Dương (cũ) giữ “phong độ” với loạt dự án căn hộ ra thị trường. Các dự án ở ngưỡng giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 vẫn hấp thụ khá tốt; mức giá cao hơn chậm nhịp nhưng vẫn có giao dịch. 

“Vén màn” lý do

Nhiều người thắc mắc tại sao doanh nghiệp lại chọn thời điểm này để bung hàng rầm rộ. Ngoài lý do tận dụng “mùa cao điểm” sức cầu để đẩy mạnh doanh số và dòng tiền cuối năm thì câu chuyện về giá bán cũng được doanh nghiệp cân nhắc khá kỹ trước khi chọn “điểm rơi” ra hàng.

Trong bối cảnh sáp nhập tỉnh thành và hạ tầng đang đẩy mạnh đầu tư, cả doanh nghiệp lẫn người mua đều kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng. Việc doanh nghiệp đồng loạt tung sản phẩm ra thị trường thể hiện sự “đo lường” về nhu cầu nhu cầu thực tế của thị trường.

Người mua đang dần thích nghi với tình hình mới, khiến doanh nghiệp phải tính toán các chiến lược dài hạn. Từ đó nghiên cứu kỹ lưỡng hơn việc điều chỉnh giá qua từng giai đoạn mở bán cũng như tung các chính sách bán hàng phù hợp để tạo thế cạnh tranh trên thị trường. Nhất là giữa bối cảnh nguồn cung mới tại khu vực Bình Dương (cũ) dồi dào thì yếu tố cạnh tranh về giá bán, chất lượng sản phẩm, tiến độ… được doanh nghiệp lưu tâm.

Bên cạnh đó, chọn thời điểm quý 3/2025 để đẩy mạnh hoạt động kinh doanh còn thể hiện tâm thế tự tin của doanh nghiệp vào chu kì tăng trưởng của bất động sản. Đối với các chủ đầu tư sở hữu dự án có mức giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 cùng lúc đưa sản phẩm ra thị trường được hiểu là lời thông báo ngầm đối với người mua: “Giá này sẽ không còn hiện diện nhiều trong tương lai”. Đây vừa là sự “thăm dò” nhu cầu, vừa là “đà bật” để dự án có cơ hội thiết lập lại “mặt bằng” giá mới trong thời gian tới.

Quả thực, nhìn tổng thể thị trường Tp.HCM (mới), nguồn cung nhà ở tăng lên sau sáp nhập nhờ được bổ sung các dự án tại khu vực Bình Dương (cũ), tuy nhiên, người mua không nhiều sự lựa chọn ở phân khúc giá vừa túi tiền. Số lượng các dự án ở ngưỡng giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM dần ít đi. Mặt bằng giá đang tịnh tiến đến mức từ 50-70 triệu đồng/m2. Điều này thể hiện, cơ hội để doanh nghiệp tăng giá là có cơ sở khi hạ tầng, tâm lý người mua nhà đang trên đà tăng nhịp sau sáp nhập.

Khẳng định tại sự kiện diễn ra mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, chi phí đầu vào tăng cao đang là “rào chắn” khiến mặt bằng giá tiếp tục neo cao.

Vị này phân tích, sau sáp nhập, nhiều cơ hội mới đã mở ra cho doanh nghiệp bất động sản nhưng mặt bằng giá bất động sản Tp.HCM khó hạ nhiệt ngay cả sau khi mở rộng địa giới hành chính. Dẫu vậỵ, tâm lý người mua và nhà đầu tư đã cởi mở hơn với việc chọn nhà ở Bình Dương hoặc những khu vực xa trung tâm – nơi hạ tầng kết nối ngày càng được cải thiện.

Theo số liệu từ CBRE, hiện giá sơ cấp căn hộ TP.HCM (cũ) đã đạt mức trung bình 82 triệu đồng/m2 trong quý 2/2025, tăng gần 30% so với cùng kỳ. Hầu hết dự án mới tại khu trung tâm Tp.HCM đang chào bán giá 110-120 triệu đồng/m2, rất hiếm dự án dưới 100 triệu đồng. Mức tăng này chắc chắn chưa dừng lại. Theo đó, các dự án giá hợp lý ở khu vực mở rộng như Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu việc tăng giá là điều chắc chắn.

Theo ông Kiệt, gần 80% nguồn cung mới hiện nay đến từ khu vực ngoại thành và các tỉnh vệ tinh. Nhu cầu mua nhà (cả để ở và đầu tư) đang dịch chuyển ra vùng ven, kéo mặt bằng giá tại các khu vực này tăng nhanh. Giá căn hộ tại Bình Dương cũ tăng 14%/năm, Đồng Nai tăng 15%, Long An tăng tới 21%/năm… Điểm khác biệt của giai đoạn hiện nay là người mua yêu cầu chất lượng cao hơn về thiết kế, tiện ích và xây dựng, tạo áp lực cho chủ đầu tư và khiến giá bán tiếp tục bị đẩy lên.

Theo chuyên gia CBRE, hạ tầng kết nối là yếu tố quyết định xu hướng phát triển của đại đô thị mới sau sáp nhập. Cùng với đó, các yếu tố như quy hoạch siêu đô thị, sự thay đổi bảng giá đất và khả năng ban hành chính sách thuế bất động sản mới cũng sẽ tác động mạnh đến thị trường trong vài năm tới. Những yếu tố này không chỉ định hình hướng đi của thị trường trong vài năm tới, mà còn góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho toàn khu vực đại đô thị TP.HCM mở rộng.

“Trong bối cảnh này, thay vì trông chờ giá nhà giảm, vấn đề đặt ra cho các cơ quan quản lý và doanh nghiệp là làm thế nào phát triển thêm phân khúc vừa túi tiền, đồng thời tận dụng hạ tầng để tái phân bổ dân cư hợp lý. Nếu không, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân sẽ còn tiếp tục nới rộng”, ông Kiệt nhấn mạnh. 

Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, tâm lý thị trường đang tích cực, nhu cầu tiêu dùng bất động sản đã bắt đầu tăng, tuy nhiên, các chủ đầu tư cần cân nhắc mức giá phù hợp để vừa tối ưu lợi nhuận, vừa đảm bảo tính cạnh tranh. Chủ đầu tư cần có thêm những chính sách bán hàng, hỗ trợ lãi suất, giãn phương thức thanh toán hấp dẫn hơn để kích cầu thanh khoản trong bối cảnh cạnh tranh.

Theo các chuyên gia trong ngành, sự xuất hiện của nguồn cung mới không chỉ giúp giải tỏa phần nào áp lực khan hiếm sản phẩm nhà ở tại các thành phố lớn, mà còn tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh hơn giữa các chủ đầu tư. Điều này buộc các doanh nghiệp phải quan tâm nhiều tới chất lượng, giá bán, cũng như tiện ích dự án để đáp ứng đúng mong đợi của khách hàng.

Đồng thời, Nhà nước cần đóng vai trò như một “nhạc trưởng” trên thị trường bất động sản. Chính sách phải vừa linh hoạt tháo gỡ những điểm nghẽn trước mắt, vừa kiên định với mục tiêu dài hạn là phát triển bền vững. Nếu các công cụ về tín dụng, hạ tầng, quy hoạch và cung cầu được dẫn dắt nhịp nhàng, thị trường sẽ vận hành ổn định, lành mạnh hơn.