Cả dãy người xếp hàng dài mà không thể lên xe.
Chuyện này tất nhiên là tôi hư cấu ra, nhưng nghịch lý tương tự đang tồn tại trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam. Hàng triệu nhà xây mới và đất bị bỏ hoang trong khi người dân thiếu chỗ ở và thiếu đất canh tác. Tình trạng này không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất mà còn tạo ra bất công xã hội.
Nguyên nhân chủ yếu là do đầu cơ. Một số người có của ăn của để mua nhiều bất động sản nhưng không sử dụng, dẫn đến nhà đất tăng giá, khiến cho nhiều người khác không đủ khả năng mua hoặc thuê.
Để giải quyết vấn đề này, ở nhiều quốc gia, ngoài chính sách phát triển nhà xã hội, họ đánh thuế cao lên bất động sản thứ hai và những căn nhà tiếp theo. Khi chi phí sở hữu nhà đất tăng lên, người có ý định đầu cơ phải cân nhắc kỹ hơn, sẽ giúp giảm số lượng nhà đất bỏ hoang và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu thực.
Tại Vương quốc Anh (UK), chính phủ áp dụng chính sách thuế đối với tài sản thứ hai nhằm kiểm soát thị trường bất động sản, và hạn chế đầu cơ. UK còn có council tax, nôm na là thuế công ích với mức thu tùy thuộc vào từng địa phương và giá trị tài sản. Ví dụ một căn nhà loại B nơi tôi ở trước đây tại Abingdon phải đóng thuế công ích 1969,6 bảng/ năm, tương đương 5,4 triệu đồng/ tháng.
Theo luật mới, từ 2025, council tax sẽ tăng gấp đôi cho căn nhà thứ hai. Các căn nhà bỏ hoang được miễn thuế công ích hai năm đầu, nhưng từ năm thứ ba sẽ phải đóng thuế công ích địa phương. Chi phí bảo hiểm nhà cũng tăng theo thời gian bỏ hoang. Tại UK, mua bảo hiểm là bắt buộc nếu cần các hỗ trợ tài chính khi mua nhà.
Singapore là một điển hình khác về việc sử dụng thuế để điều tiết thị trường bất động sản. Khi thị trường nóng lên, chính phủ áp dụng các biện pháp như tăng Thuế trước bạ (Stamp Duty) và thuế tài sản bổ sung (Additional Buyer’s Stamp Duty – ABSD). Mức ABSD 20% giá trị bất động sản được áp dụng đối với công dân Singapore và 60% đối với người nước ngoài mua bất động sản thứ hai tại Singapore.
Vancouver (Canada) đánh thuế nhà bỏ hoang với mức 1% giá trị tài sản hàng năm. Còn British Columbia đã triển khai Thuế đầu cơ và bất động sản không sử dụng với mức 0,5% cho công dân Canada và 2% giá trị bất động sản đối với người nước ngoài.
Việt Nam chưa có chính sách thuế nhà thứ hai. Tuy nhiên, các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản đã và đang được thảo luận. Giải pháp đánh thuế nhà thứ hai đã được kiến nghị bởi nhiều chuyên gia và được đề xuất bởi Bộ Tài Chính từ 2009. Đề nghị xây dựng dự án Luật thuế tài sản đã có từ 2018. Chính sách này cũng đã được bàn nhiều lần tại Quốc hội. Nghị quyết số 18-NQ/TW (tháng 6/ 2022) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”. Cuối năm 2022, TP HCM cũng gởi chính phủ đề xuất đánh thuế bổ sung với tài sản nhà và đất thứ hai.
Điều tiết thị trường không chỉ gói gọn trong việc áp dụng thuế cao lên bất động sản thứ hai. Khi thị trường nóng lên và giá nhà đất tăng cao, chính phủ có thể tăng thuế và phí để kiềm chế sức mua và làm nguội thị trường. Ngược lại, khi suy thoái, thị trường lạnh đi và giá nhà đất giảm, chính phủ giảm thuế và phí để thúc đẩy giao dịch, tăng đầu tư bất động sản. Chính phủ Anh thỉnh thoảng áp dụng chính sách giảm thuế trước bạ trong thời gian ngắn cho người mua nhà đầu tiên, tạo động lực cho việc sở hữu nhà (lần đầu) và duy trì cân đối cung-cầu.
Việc đánh thuế cao lên bất động sản thứ hai và những căn nhà tiếp theo cũng giúp tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. Từ năm 2006, trung bình hàng năm ngân sách UK thu về 6,8 tỷ bảng Anh từ thuế trước bạ. Con số này tăng lên 11,7 tỷ bảng năm 2022-2023. Khoản thu này đủ để đầu tư 50 nghìn căn nhà ở xã hội ở UK, hoặc các cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng khác, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống nhân dân. Đây cũng là cách thực hiện phân phối lại tài sản, thể hiện tính ưu việt của xã hội.
Chính sách thuế này khuyến khích các chủ sở hữu sử dụng hiệu quả các bất động sản. Thay vì bỏ hoang, họ sẽ phải xem xét cho thuê hoặc bán đi để giảm gánh nặng thuế phí. Điều này giúp tăng số lượng nhà ở có sẵn trên thị trường, đáp ứng nhu cầu của những người đang tìm kiếm chỗ ở.
Tuy vậy, chính sách đánh thuế nhà đất thứ hai cũng gặp nhiều thách thức, đòi hỏi hệ thống quản lý thuế tại Việt Nam phải rất chặt chẽ và minh bạch. Cơ quan chức năng cần có biện pháp kiểm soát và theo dõi chặt chẽ các giao dịch để đảm bảo việc thực hiện được công bằng và hiệu quả. Chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản cần được áp dụng đồng bộ. Điều này sẽ đòi hỏi đầu tư lớn về công nghệ và nguồn nhân lực.
Đánh thuế căn nhà thứ hai cũng có thể gây lạm phát hoặc tạo ra các lỗ hổng pháp lý. Người giàu vẫn lách được thuế, chẳng hạn như chuyển quyền sở hữu cho người thân hoặc sử dụng các công ty vỏ bọc. Chính sách này nếu bị lạm dụng cũng có thể làm quá lạnh thị trường bất động sản. Một số nhà đầu tư gặp khó khăn sẽ cân nhắc rút khỏi thị trường. Nó cũng có thể gây ra khó khăn tài chính cho những người không có ý định đầu cơ, như trường hợp sở hữu nhà đất do thừa kế, hoặc chỉ mua nhà để dành cho con cái sau này.
Nhưng theo tôi, mặt tích cực vẫn nhiều hơn. Để giải quyết các thách thức, Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm của các quốc gia đã áp dụng chính sách thuế bất động sản thứ hai và những tài sản tiếp theo.
Nếu ngại khó mà bỏ qua, Việt Nam sẽ khó xây dựng được thị trường bất động sản ổn định, bền vững, tạo điều kiện bình đẳng để mọi người đều có cơ hội tiếp cận nhà ở tiêu chuẩn, nâng cao chất lượng cuộc sống.
Bùi Mẫn
