Năm 2020, anh Nguyễn Đình Trung (Ba Vì, Hà Nội) vay mượn gần 10 tỷ đồng để đầu tư homestay, kết hợp du lịch sinh thái rộng gần 1.000 m² ở Ba Vì. Sau hơn 2 năm xây dựng, homestay bắt đầu hoạt động từ đầu năm 2023.
Thời gian đầu, homestay kinh doanh ổn định, lợi nhuận mỗi tháng thu về hàng chục triệu đồng. Tuy nhiên, sau một thời gian, khu homestay của anh thưa khách dần, có những tháng doanh thu chỉ vỏn vẹn 10 triệu đồng.
Anh Trung cho biết: ” Lúc mới khai trương, chúng tôi khuyến mại sâu, giảm giá phòng tới 50% để hút khách. Nhưng sau đó hết chương trình khuyến mại thì dần ít khách. Tôi đã phải thuê người review, chạy quảng cáo, thậm chí giảm giá phòng VIP 30%, tặng kèm dịch vụ ăn uống, sử dụng xe đạp nhưng vẫn không khả quan “.
Ngoài nguyên nhân hết thời gian giảm giá khuyến mại sâu nên khó hút khách, anh Trung cho rằng do tại Ba Vì hiện có rất nhiều nhà đầu tư cũng phát triển mô hình homestay như anh khiến cuộc cạnh tranh rất khốc liệt, nhất là các nhà đầu tư này đều mạnh, có vốn lớn, nên xây dựng những khu rất hoành tráng, thậm chí vài chục tỷ đồng với diện tích vài nghìn m².
Một homestay ở Ba Vì đang được rao bán. (Ảnh: Facebook).
Doanh thu èo uột, trong khi gánh nặng chi phí vận hành, lãi suất vay lên tới vài chục triệu đồng/tháng khiến anh Trung không thể duy trì, phải chuyển nhượng, bán cắt lỗ. ” Homestay, khu nghỉ dưỡng hiện mọc lên rất nhiều, thậm chí có thể làm du lịch tại nhà miễn là có kinh tế, nên khó cạnh tranh. Hiện tôi bán cắt lỗ nhưng vẫn chưa có ai mua lại “, anh Trung than.
Tương tự, khu homestay của chị Trần Thị My (Sóc Sơn, Hà Nội) cũng chật vật duy trì vì doanh thu gặp khó.
Chị My cho biết, homestay của chị có khoảng 12 phòng cho thuê, nhưng chỉ kín phòng vào dịp cuối tuần, còn lại trong tuần gần như bỏ trống.
” Doanh thu không có thì tiền đâu để vận hành. Trong khi duy trì hoạt động của một khu homestay mới thấm sự vất vả, nhiều vấn đề phát sinh như thế nào “, chị nói.
Chị kể, có lần, nửa đêm, có khách nghỉ kêu đau bụng, nhân viên không xử lý được, lại gọi cho chị. Trạm xá không có ai, một bác sĩ ở trong vùng thì đã tắt điện.
Hay những ngày hè oi bức, trong khi khu vực này nguồn điện không mạnh, chị để dùng thêm máy phát điện nhưng vẫn không đủ. Vì vậy, nhiều phòng bị ngắt điều hoà tạm hoà, khách phản ứng và review xấu trên một số trang đặt phòng.
Ngoài ra, những năm trước, cả khu vực có khoảng 7-8 homestay, trang trại nghỉ dưỡng hoạt động, bây giờ thì đến hơn 20 homestay. Cung nhiều hơn cầu, kinh doanh homestay bão hòa, nhiều chủ đầu tư đã tìm cách “tháo chạy”.
” Tôi rao bán cắt lỗ khu homestay này khoảng 16 tỷ đồng từ 2 năm nay, nhưng vẫn không tìm được người để chuyển nhượng. Cách đây hơn 1 tháng, có nhà đầu tư rất ưng ý khu của tôi, nhưng tài chính của họ lại không đủ. Sau một thời gian thương lượng, chúng tôi nhất trí chuyển nhượng theo hình thức một nửa, rồi cùng khai thác, vận hành. Biết là cũng sẽ có nhiều bất tiện, nhưng tôi đành chấp nhận vì tôi cũng đang cần tiền để giải quyết công việc khác “, chị My chia sẻ.
“Vỡ trận” do đầu tư tràn lan
Nhận định về thực trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng, bất động sản gắn với du lịch, nghỉ dưỡng là phân khúc có nhu cầu, nhưng việc đầu tư tràn lan, thiếu tính toán đã gây ra “vỡ trận”, nhà đầu tư phải tháo chạy khỏi thị trường.
Tình trạng này đã được dự báo từ ba, bốn năm trước khi làn sóng nhà đầu tư đổ đi rót tiền vào khu vực vùng ven, đẩy thị trường “nóng sốt”.
Nhiều chủ homestay phải rao bán cắt lỗ. (Ảnh minh họa).
Theo ông Đính, đầu tư nghỉ dưỡng cần tính chuyên nghiệp cao, đòi hỏi kiến thức về quản lý dòng tiền, hiệu suất đầu tư, vận hành, dịch vụ chăm sóc khách hàng. Thực tế, không ít người có tâm lý “chỉ mua mảnh đất rồi xây căn nhà cho thuê là xong”, bỏ qua việc nghiên cứu kỹ thị trường.
” Điều này dẫn đến tình trạng ở nhiều khu vực vùng ven, hơn một nửa thôn, xã làm homestay, khu nghỉ dưỡng, trong khi lượng khách du lịch nhỏ giọt. Kinh doanh thua lỗ, nhiều chủ đầu tư buộc phải giảm giá bán để thoát hàng “, ông Đính nói.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế chia sẻ, trước đại dịch COVID-19 vẫn là thời điểm vàng để đầu tư vào loại hình homestay nhưng đến hậu COVID-19, khi chi phí vận hành tăng và nhu cầu đi nghỉ dưỡng của khách giảm dần, nhiều nhà đầu tư buộc phải rút lui, dẫn đến áp lực giảm giá.
Thời điểm đầu năm 2023 thị trường trang trại nghỉ dưỡng lao dốc mạnh, thanh khoản ít, tình hình kinh tế khó khăn nên nhiều nhà đầu tư đành rao bán để thu hồi dòng tiền nhưng đến nay vẫn chưa thể tìm được người mua, dù đã chấp nhận giảm giá sâu.
Thời gian tới, ông Hiếu cho rằng, mô hình kinh doanh homestay dự báo sẽ được sàng lọc mạnh, để tối ưu hóa lợi ích khi đầu tư vào phân khúc này, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về vị trí, hạ tầng, và khả năng khai thác thực tế của bất động sản. Đồng thời, việc nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường và xây dựng kế hoạch tài chính bền vững cũng là yếu tố không thể bỏ qua.
Trong khi đó, dưới góc độ doanh nghiệp, quản lý của một công ty du lịch cho biết, xu hướng của khách du lịch hiện nay là thích đi xa, lưu trú tại những khu nghỉ dưỡng có bản sắc, có điểm nhấn, có thể mang đến trải nghiệm văn hóa địa phương.
Các homestay đậm bản sắc dân tộc tại một số địa phương như Hà Giang, Cao Bằng, Lào Cai đang vận hành tốt, có lượng khách nhất định. Trong khi nhu cầu với khu nghỉ dưỡng vùng ven Hà Nội đang có xu hướng giảm.
” Đầu tư nghỉ dưỡng là loại hình đòi hỏi nhà đầu tư phải làm cả 2 việc cùng lúc: Đầu tư và làm du lịch, chứ không phải mua mảnh đất rồi xây căn nhà cho thuê là xong.
Muốn làm tốt thì nhà đầu tư phải có kiến thức tổng hợp, vừa tính toán tiềm năng khai thác của mô hình cùng với số vốn bỏ ra, cân nhắc vị trí, hạ tầng du lịch ở nơi định làm bất động sản nghỉ dưỡng, vừa phải có kiến thức vận hành, nghiên cứu thị trường, nắm bắt được xu hướng du lịch của du khách “, vị này tư vấn.
