Trong báo cáo mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết thị trường nhà ở còn nhiều bất cập khi ngày càng lệch pha sang phân khúc đắt tiền. Phần lớn rổ hàng chung cư mới ra mắt năm ngoái có giá từ 50 triệu đồng mỗi m2. Riêng quý IV/2024, tỷ trọng phân khúc hạng sang đạt gần 27%, tăng hơn 20% so cùng kỳ.
Đặc biệt, toàn thị trường ghi nhận gần 10.000 sản phẩm chung cư có giá trên 80 triệu đồng mỗi m2 ra mắt trong 2024. Số lượng này tăng gấp ba lần so với 2023, cho thấy phân khúc đắt tiền ngày càng áp đảo nguồn cung mới.
Xét theo khu vực, 60% nguồn cung nhà ở mới đến từ các đại đô thị miền Bắc, còn miền Nam và miền Trung chiếm lần lượt 29% và 11%. Đến cuối năm, nguồn cung ra mắt ở phía Nam tăng đáng kể, song vẫn không theo kịp tốc độ tăng trưởng của phía Bắc.
Tương tự, hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết thị trường Hà Nội chỉ có một dự án có giá tầm trung mở bán ở huyện Thạch Thất. Còn lại chủ yếu là phân khúc cao cấp đến từ các đại đô thị ở quận Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm với mặt bằng giá 72 triệu đồng mỗi m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 36% theo năm.
Tại TP HCM, hơn 70% nguồn cung mới trong năm cũng là phân khúc cao cấp đến hạng sang. Nhiều dự án mở bán giai đoạn tiếp theo đã tăng giá 10-40% so với giai đoạn trước đó.
Diễn biến lệch pha trên có xu hướng lan rộng sang cả các huyện và tỉnh ven. Theo ghi nhận của VnExpress, ở khu vực xa trung tâm Hà Nội, nguồn cung chung cư liên tục bổ sung nhưng giá bán lên đến 70-90 triệu đồng mỗi m2, cạnh tranh với dự án mới trong nội thành. Thậm chí, có một số dự án chào bán hơn trăm triệu đồng một m2 ở huyện Đông Anh. Với ngân sách 2-3 tỷ đồng, người mua nhà ngày càng ít sự lựa chọn ở quận trung tâm.
- Loạt chung cư tại khu đô thị phía Tây Hà Nội. Ảnh: Giang Huy
Nhìn nhận diễn biến trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho biết phân khúc cao cấp trên thị trường chủ yếu “dành cho giới đầu tư, nhiều tiền”. Còn phân khúc bình dân đáng lẽ phải phổ biến nhất, lại “tuyệt chủng”, không thấy dự án mới. Ngay các dự án nhà ở xã hội – loại được xác định mức giá ưu đãi cho người lao động, thu nhập thấp – cũng triển khai ì ạch.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, các tỉnh, thành phố chỉ hoàn thành được 21.000 căn, tương ứng hơn 16% kế hoạch năm 2024. Việc thực hiện gói vay ưu đãi cho loại hình nhà ở này cũng hạn chế. Đến nay mới có 16 dự án được cho vay với tổng mức cam kết cấp tín dụng 4.200 tỷ đồng, dư nợ 1.727 tỷ.
Chung cư cao cấp dự kiến vẫn áp đảo nguồn cung mới trong năm nay. OneHousing – đơn vị dịch vụ bất động sản do Masterise Homes và Techcombank hậu thuẫn, dự báo lượng sản phẩm mở mới tại Thủ đô năm 2025 ước đạt 30.000 căn. Trong đó, có đến 70% căn hộ cao cấp, còn lại là hạng sang. Tại TP HCM, nguồn cung mới năm nay dự kiến đạt 12.000 căn, trong đó loại hình đắt tiền chiếm tới 88%. Nguồn cung căn hộ trung cấp gần như biến mất tại hai thành phố.
Về lâu dài, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội, theo Chủ tịch VARS. Ông khuyến nghị cơ quan quản lý nghiên cứu phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án thuộc phân khúc bình dân để tăng nguồn cung giá phù hợp.
Một giải pháp khác là cho phép các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án hoàn thiện nghĩa vụ tài chính trước đó của bên chuyển nhượng. Bởi theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Ông Đính cho rằng phần lớn doanh nghiệp không đủ năng lực mới buộc phải chuyển nhượng dự án. Trong khi có nhiều nhà đầu tư, nhất là doanh nghiệp nước ngoài, muốn phát triển nhà ở thương mại quy mô lớn lại gặp vướng mắc về pháp lý và tiếp cận quỹ đất.
Ngọc Diễm
