Bẫy “giải tỏa – giao đất”
Trong bức tranh phát triển kinh tế Việt Nam, doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) chiếm tới hơn 97% tổng số doanh nghiệp. Tuy nhiên, một nghịch lý kéo dài suốt nhiều năm qua là: trong khi Chính phủ liên tục khẳng định vai trò trung tâm của DNNVV và ban hành nhiều chính sách hỗ trợ, thì trên thực tế, không ít doanh nghiệp lại rơi vào cảnh “đứng đường”, không thể tiếp cận mặt bằng sản xuất, thậm chí bị “đuổi” khỏi chính mảnh đất mà họ đã có quyền sử dụng hợp pháp và phù hợp quy hoạch ngành nghề tại địa phương.
Phản ánh đến báo Tiền Phong , một số DNNVV cho biết, họ bị “mời ra khỏi” khu đất của chính mình để nhường chỗ cho những nhà đầu tư mới – thường là các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. Dù doanh nghiệp có đầy đủ giấy tờ pháp lý, thậm chí đã xây dựng hoặc chuẩn bị xây dựng nhà xưởng đúng quy chuẩn, họ vẫn có thể bị thu hồi đất dưới danh nghĩa “quy hoạch lại để phát triển hạ tầng đồng bộ”.
Nhiều DNNVV có thể bị thu hồi đất dưới danh nghĩa “quy hoạch lại để phát triển hạ tầng đồng bộ”. Ảnh: Nguyễn Bình.
Đơn cử, một DNNVV trên địa bàn huyện Đông Anh (Hà Nội) cho biết, họ đang sử dụng 5.000m2 đất nằm trong quy hoạch cụm công nghiệp 10ha phù hợp ngành nghề, có hạ tầng đường đi độc lập, có đề án, dự án và phương án xây dựng đạt chuẩn, có hệ thống xử lý nước thải theo quy định.
Tuy nhiên, doanh nghiệp này vẫn phải chờ chủ đầu tư hạ tầng triển khai hạ tầng rồi… phải thuê lại với giá do họ quyết định. Và nếu không có nhà đầu tư hạ tầng nào xuất hiện thì doanh nghiệp vẫn bị “treo” quyền sử dụng đất – không được phép tự đầu tư hạ tầng, dù hoàn toàn có năng lực. Điều đó đồng nghĩa với việc họ phải “chết lâm sàng” trên chính mảnh đất đã được quy hoạch cho họ sử dụng.
Theo TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư hạ tầng (được Nhà nước giao hoặc cho thuê lại đất) lại trở thành tầng nấc trung gian ăn chênh lệch: mua đất giá rẻ thông qua cơ chế đền bù – giải phóng mặt bằng, sau đó phân lô, cho thuê lại với giá cao. Họ biến đất công nghiệp thành công cụ kinh doanh bất động sản trá hình, làm sai lệch hoàn toàn tinh thần hỗ trợ doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, một trong những chính sách đang gây tranh cãi là cơ chế đấu thầu và giao cho chủ đầu tư làm hạ tầng, với lý do Nhà nước không đủ nguồn lực tài chính. Khi đó, quyền phát triển hạ tầng được trao cho một doanh nghiệp tư nhân . Đổi lại, họ được toàn quyền quyết định việc phân phối mặt bằng. Đó không khác gì việc “tước đoạt hợp pháp” bằng chiêu bài hành chính.
TS. Trần Xuân Lượng.
“Muốn mở nhà xưởng phải qua bao nhiêu cửa, gặp bao nhiêu trung gian. Doanh nghiệp phải ký hợp đồng thuê lại đất với chủ đầu tư hạ tầng, mà giá thuê có thể cao gấp nhiều lần so với mức đền bù mà dân được nhận. Trong khi đó, lẽ ra người dân và doanh nghiệp sản xuất thực sự mới là đối tượng cần được ưu tiên theo tinh thần Nghị quyết 68 của Trung ương”, TS. Trần Xuân Lượng nêu quan điểm.
Theo ông Lượng, chính các tầng lớp trung gian không sản xuất, không tạo giá trị gia tăng nhưng lại nắm quyền phân phối mặt bằng, đang làm méo mó hoàn toàn chính sách. Họ lợi dụng lỗ hổng trong quy hoạch, đấu thầu và cấp phép, để trục lợi từ chính những doanh nghiệp đang làm ăn chân chính.
Vì vậy, chính sách ưu đãi cho DNNVV cần có cơ chế ràng buộc cụ thể, minh bạch và dễ giám sát.
Cần gỡ nút thắt mặt bằng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa
Để tháo gỡ nút thắt mặt bằng cho DNNVV, TS. Trần Xuân Lượng đề xuất cần một hệ thống giải pháp đồng bộ mang tính pháp lý và thực thi:
Thứ nhất, luật hóa tỷ lệ tối thiểu 20–30% quỹ đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp phải dành cho DNNVV, với giá thuê hợp lý và có cơ chế kiểm soát độc lập từ Nhà nước.
Thứ hai, cho phép doanh nghiệp tự đầu tư hạ tầng nếu đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về môi trường, kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, mà không bắt buộc phải thông qua trung gian.
Thứ ba, rút ngắn và minh bạch hóa quy trình giao đất, cấp phép xây dựng. Chuyển dần từ cơ chế “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”, và triển khai mô hình “một cửa, một điểm đến” thực chất, không hình thức.
Thứ tư, công khai và minh bạch hóa việc sử dụng đất trong các khu công nghiệp: ai đang sử dụng, ai đang bỏ hoang, ai đang đầu cơ tích trữ.
Thứ năm, cần xóa bỏ các rào cản hành chính trá hình, chẳng hạn như yêu cầu giấy phép xây dựng trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 – như đề xuất gần đây của Chủ tịch UBND TP.HCM.
Tại Tọa đàm phát triển kinh tế tư nhân mới đây, lãnh đạo Bộ Tài chính – cho biết, để góp phần phát triển mạnh mẽ kinh tế tư nhân theo Nghị quyết 68, Bộ đặt ra mục tiêu chậm nhất trong năm 2025, hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai ; thực hiện giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai; giảm thiểu thời gian giải quyết thủ tục thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, dành tối thiểu 20ha/khu, cụm công nghiệp hoặc 5% tổng quỹ đất đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho các doanh nghiệp công nghệ cao, DNNVV, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo thuê; giảm tối thiểu 30% tiền thuê đất trong 5 năm đầu hoạt động; triển khai chính sách hỗ trợ cho các doanh nghiệp thuê nhà, đất là tài sản công….
