Năm 2024 ghi nhận đà tăng giá mạnh mẽ nhất của phân khúc chung cư Hà Nội trong gần một thập kỷ. Hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết giá chung cư mở bán mới tại Thủ đô đạt trung bình 72 triệu đồng mỗi m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 36% theo năm. CBRE đánh giá đây là đà tăng mạnh nhất kể từ 2016. Tương tự dự án mới, giá chung cư cũ duy trì đà tăng so với hồi đầu năm, đạt hơn 26% – mức cao nhất ghi nhận từ trước đến nay.
Do chung cư không ngừng tăng giá và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan nhìn nhận tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư phân khúc này đạt gần 20% một năm (gồm mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê). Ông nói, đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm…
Kết quả thăm dò của VnExpress với gần 6.000 độc giả cũng cho thấy gần 40% phản hồi chung cư là phân khúc đầu tư hấp dẫn nhất năm 2024.
Tuy nhiên mức độ hấp dẫn này có thể sụt giảm trong năm nay do nguồn cung chung cư mới tăng mạnh, tỷ suất sinh lời xuống thấp và tâm lý đầu tư ổn định trở lại. OneHousing, đơn vị nghiên cứu thị trường do Techcombank và Masterise hậu thuẫn, dự báo trong hai năm tới, nguồn cung chung cư có xu hướng tăng, lên đến 23.000 căn trong năm 2025 và 24.000 căn năm 2026 – gấp gần 3 lần năm 2023. Nguồn cung này dự kiến vẫn đến từ hai đại đô thị tại phía Tây và Đông.
Tương tự, CBRE cho biết số lượng căn hộ mới tại Hà Nội trong ba năm tới ước đạt hơn 30.000 căn mỗi năm. Riêng năm nay, nguồn cung mới có xu hướng mở rộng ra khu vực phía Nam (quận Hoàng Mai), phía Đông (quận Long Biên) và phía Tây (huyện Đan Phượng). Trong đó phân khúc cao cấp, hạng sang dự kiến vẫn áp đảo.
Như vậy, nguồn cung khan hiếm – nguyên nhân chính khiến giá chung cư leo thang nhiều năm qua, sẽ được giải quyết phần nào từ năm nay. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, nhìn nhận nguồn cung mới dồi dào khiến giá bán ổn định trở lại, dự kiến tăng trung bình 6-8% theo năm. Điều này khiến kỳ vọng tăng giá vốn của phân khúc này trong năm nay sẽ hạ nhiệt so với năm ngoái.
- Một loạt tòa chung cư khu vực trung tâm Hà Nội. Ảnh: Ngọc Thành
Giá thuê không tăng cùng nhịp với giá vốn kéo tỷ suất sinh lời từ cho thuê chung cư giảm dần qua các năm. Dữ liệu của kênh Batdongsan cho biết năm ngoái lợi suất cho thuê căn hộ chung cư trung bình tại Thủ đô chỉ đạt 3,7%, còn TP HCM khoảng 3,6%. Ở quy mô cả nước, trong năm 5 năm qua, giá căn hộ tăng khoảng 59% còn giá thuê chỉ tăng 10-15%, nhiều thời điểm còn giảm sâu 30-40%.
Trong bối cảnh nguồn cung năm nay dồi dào hơn nhưng tập trung ở phân khúc cao cấp, hạng sang, còn sản phẩm thứ cấp neo giá cao, tỷ suất lợi nhuận cho thuê sẽ tiếp tục xuống thấp. “Chênh lệch ngày càng lớn giữa giá mua vào và giá thuê khiến tỷ suất lợi nhuận thuần túy từ đầu tư cho thuê kém hấp dẫn”, chuyên gia kênh Batdongsan cho hay.
Tâm lý đầu tư bình ổn trở lại khiến sóng đầu tư chung cư có thể hạ nhiệt năm nay, theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property. Ông nói, năm ngoái, thị trường địa ốc vừa vượt qua “vùng đáy”, nhu cầu đầu tư sản phẩm ở thực tại trung tâm đô thị lớn dâng cao khiến chung cư tăng giá “phi mã”. Điều này khiến không ít nhà đầu tư có tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) nên đổ tiền ôm rổ hàng chung cư, nhất là dự án mới để vừa hưởng chính sách ưu đãi, thanh toán theo tiến độ vừa dễ dàng sang tay.
Tuy nhiên, theo ghi nhận của VnExpress, từ cuối năm ngoái, thị trường đã xuất hiện tình trạng nhà đầu tư ồ ạt sang nhượng căn hộ sau vài tháng booking (đặt quyền mua). Nhiều đại lý “xả hàng” dẫn đến khoản chênh giảm mạnh 70-80%, thậm chí ngang với giá hợp đồng mua bán. Nhiều môi giới còn dùng chiêu “cắt lỗ” 50-100 triệu đồng để hút người mua song rất khó bán vì bản chất giảm khoản chênh như trên.
Tình trạng rao bán chung cư cũng tăng mạnh trên các chợ địa ốc trực tuyến. Dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy lượng tin đăng bán chung cư Hà Nội đầu quý IV/2024 tăng 25% so với cuối quý III. Trong khi nhu cầu tìm thuê chung cư tiếp tục đà giảm từ những tháng trước đó.
“Khi giá đã neo cao và tâm lý người mua ổn định trở lại, chung cư sẽ khó hút dòng tiền đầu tư mạnh như năm ngoái”, ông Toản cho hay.
Ngọc Diễm
