Trong báo cáo mới đây, VIS Rating (công ty xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam, thành viên của Moody’s – Tập đoàn xếp hạng tín nhiệm có trụ sở tại Mỹ) dự báo doanh thu bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ tăng từ 25-50% năm 2025. Trong đó, đóng góp chính đến từ các dự án cao cấp với biên lợi nhuận cao, phát triển bởi các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Đất Xanh, Nam Long, Masterise, Gamuda Land, Capitalland… với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại nhiều thành phố lớn.
Trước đó, báo cáo từ SSI Research cũng chỉ ra thị trường bất động sản nhà ở dự báo sẽ phát triển tốt trong năm 2025 nhờ triển vọng kinh tế tích cực và nguồn cung mới gia tăng. Cụ thể, doanh số bán hàng của các ông lớn bất động sản sẽ tiếp tục cải thiện như Vinhomes dự kiến tăng trưởng doanh thu hơn 3,8% so với cùng kỳ; Khang Điền sẽ tăng trưởng doanh thu 72%, Nam Long tăng 35%…
Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính- Bất động sản Đất Xanh Services, cũng dự báo tương tự. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ của thị trường năm nay có thể tăng 10-15% so với năm ngoái, kéo theo doanh thu bất động sản cải thiện rõ rệt hơn 2 năm qua. Bất động sản đã rời xa vùng đáy chữ U, đang tăng trưởng trở lại và tiếp tục tăng tốc trong năm 2025.
Lý giải yếu tố giúp thúc đẩy doanh số bán hàng và dòng tiền vào bất động sản năm 2025, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc phân tích cấp cao của VIS Rating, cho biết có ba tác động chính. Đầu tiên là sự phục hồi của nguồn cung nhà ở, nhờ loạt chính sách mới tháo gỡ rào cản pháp lý, giúp đẩy nhanh việc triển khai dự án mới ra thị trường. Khu vực TP HCM và các thành phố vệ tinh ghi nhận tăng trưởng nguồn cung vượt trội so với Hà Nội, sau giai đoạn đình trệ kéo dài, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn trong nước và quốc tế như Vinhomes, Masterise, Lotte…
Tiếp theo là xu hướng tăng giá bán nhà ở. Năm nay phần lớn nguồn cung mới triển khai vẫn sẽ thiên về phân khúc cao cấp, hạng sang với mức giá cao. Hiện tại, các chủ đầu tư sẽ phải chịu chi phí tiền sử dụng đất cao hơn theo quy định mới. Giá đất mới tại nhiều vị trí đắc địa đang có dự án triển khai dự kiến tăng tới 10 lần so với trước đây. Điều này thúc đẩy các chủ đầu tư ưu tiên quỹ đất đẹp để phát triển nhà ở cao cấp, hạng sang, siêu sang và thiết lập mặt bằng giá mới.
Biên lợi nhuận gộp các dự án nhà ở cao cấp thông thường là từ 45-50%, cao hơn so với mức biên 25-35% của phân khúc trung cấp và 10% với các dự án nhà ở xã hội. Mức lợi nhuận cao này sẽ phần nào bù đắp được chi phí tăng thêm trong phát triển dự án và mang về doanh thu khả quan cho chủ đầu tư.
- Bất động sản khu Đông TP HCM, tháng 10/2024. Ảnh: Quỳnh Trần
Cuối cùng là nhờ tâm lý tích cực của người mua nhà sẽ thúc đẩy nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản. Hạ tầng giao thông kết nối cải thiện tạo động lực mạnh mẽ, hỗ trợ cho các dự án nhà ở tại Hà Nội và TP HCM, tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư đang có kế hoạch ra mắt dự án. Năng lực tín nhiệm của các chủ đầu tư bất động sản tại Việt Nam sẽ tiếp tục phục hồi sau giai đoạn suy thoái kéo dài, góp phần thúc đẩy hoạt động phát triển dự án mới và gia tăng lợi nhuận.
Bên cạnh mặt tích cực, chuyên gia VIS Rating cũng lo ngại dòng tiền yếu là điểm hạn chế trong hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư tại Việt Nam. Hiện nay khoảng 70% doanh nghiệp có dòng tiền hoạt động để trả nợ đến hạn ở mức yếu. Ngoài ra các chủ đầu tư phải đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể và nhu cầu của người mua nhà phục hồi không đồng đều.
Thị trường bất động sản hiện có gần 110.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm nay. Những chủ đầu tư từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả gốc, lãi trong những lần tới.
Nhận định về sức khỏe của doanh nghiệp bất động sản năm nay, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, cho rằng nguồn vốn của các công ty bất động sản vẫn đối mặt với nhiều khó khăn. Mặc dù tín dụng được đánh giá là “tốt” ở bề nổi, nhưng thực chất phần lớn các doanh nghiệp chỉ đang xoay vòng vốn vay cộng lãi chưa trả được.
Qua khảo sát khoảng 100 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, ông Hiển nhận định mức tăng trưởng tín dụng trong ngành địa ốc và xây dựng liên tục giảm. Dòng tiền luân chuyển trong bất động sản đến từ hai nguồn chính là từ kinh doanh và tài chính. Tuy nhiên, cả hai nguồn tiền này đều đang gặp khó khăn, doanh nghiệp không triển khai được dự án nên khó huy động vốn trong dân, tiếp cận kênh ngân hàng cũng nhiều rào cản.
Do đó, ông Hiển cho rằng năm 2025 có những cải thiện nhưng vẫn sẽ là năm khó khăn của doanh nghiệp bất động sản. Phải từ 2026 trở đi thị trường này mới có cơ hội phát triển mạnh mẽ hơn khi nền kinh tế dần ổn định.
Còn theo chuyên gia Dat Xanh Services, thị trường bất động sản năm sau sẽ cải thiện hơn dưới tác động từ Luật. Nhiều thông tư và nghị định hướng dẫn được ban hành sẽ đẩy nhanh thủ tục và thúc đẩy phát triển các dự án mới. Chính phủ đang đẩy phê duyệt pháp lý cho các dự án nổi bật, tăng cường cấp phép mới các dự án đủ điều kiện bán hàng. Khi những dự án này được triển khai ra thị trường sẽ giúp cải thiện doanh số bán hàng và thu về dòng tiền cho chủ đầu tư.
Tuy nhiên đơn vị này cũng khuyến cáo, vẫn có những rủi ro như lãi suất cao hơn, quy định luật pháp thắt chặt hơn… sẽ phần nào làm hạn chế nguồn cung và nguồn cầu trên thị trường, để bước vào giai đoạn “tươi sáng”, vẫn cần thêm 1-2 năm nữa.
Phương Uyên
