Tại hội thảo “Từ TP HCM ra các tỉnh vệ tinh – Cơ hội mới cho bất động sản” do CafeLand tổ chức sáng 22/8, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết giá sơ cấp căn hộ TP HCM trung bình trong nửa đầu năm nay đạt 82 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 30% so với cùng kỳ. Hầu hết dự án mới tại khu trung tâm TP HCM (TP HCM cũ) đang chào bán giá 110-120 triệu đồng mỗi m2, rất hiếm dự án dưới 100 triệu đồng.
Theo ông Kiệt, nguyên nhân chính đến từ nguồn cung hạn chế, với chỉ khoảng 1.400 căn hộ được chào bán trong 6 tháng, thấp nhất kể từ năm 2015, trong khi chi phí đầu tư, xây dựng tiếp tục leo thang. Điều này khiến mặt bằng giá gần như không còn dư địa để giảm.
Ông đánh giá, ngay cả khi TP HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, mở rộng quỹ đất và tái phân bổ cơ cấu sản phẩm, giá nhà ở khu vực nội thành lẫn vùng mới sáp nhập vẫn khó hạ nhiệt. Theo kịch bản mới, TP HCM cũ sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp, Bình Dương phát triển nhà trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội, còn Bà Rịa – Vũng Tàu định hướng nghỉ dưỡng và logistics.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nhận định sự thay đổi rõ nét về sản phẩm và giá bán chỉ diễn ra trong 3-5 năm tới, còn ngắn hạn thị trường khó có biến động lớn. Dữ liệu quý II của đơn vị này cho thấy, giá sơ cấp trung bình tại TP HCM cũ đang quanh 90 triệu đồng mỗi m2, trong khi ở Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu khoảng 40 triệu đồng, thay mức 38 triệu đồng mỗi m2 cùng kỳ năm ngoái. Sau khi sáp nhập, khoảng cách giá giữa hai địa phương này khiến số liệu bình quân toàn thành phố trông có vẻ giảm, nhưng thực chất chỉ là “hiệu ứng thống kê”, chưa phản ánh điều chỉnh tại từng dự án.
- Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt chia sẻ tại hội thảo ngày 22/8. Ảnh: Phương Uyên
Theo tính toán, TP HCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ giai đoạn 2021–2025, nhưng đến nay mới đạt hơn 56.000 căn, tức khoảng 24% kế hoạch. Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp toàn thành phố chỉ hơn 6.000 căn, vẫn quá thấp so với nhu cầu ở thực. Điều này khiến ngay cả khi các địa phương lân cận gia nhập, nguồn cung bổ sung cũng khó kéo giá đi xuống. “Nguồn cung hạn chế tiếp tục là nguyên nhân khu vực TP HCM cũ vẫn giữ giá ở mức cao”, ông Khương nói.
Ngoài ra, theo các chuyên gia, dù Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu quỹ đất còn nhiều và dự án phong phú, nhưng giá bán cũng đang tăng theo mức tăng từ chi phí đầu vào, tiền sử dụng đất… Thay vì giúp hạ nhiệt giá nhà TP HCM, xu hướng hợp nhất về TP HCM vô hình trung còn đẩy mặt bằng giá toàn vùng tăng cao hơn.
Dưới góc nhìn thận trọng, PGS TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng việc sáp nhập không đồng nghĩa với việc gỡ bỏ ngay những nút thắt lớn về pháp lý, thủ tục hay cơ chế tiền tệ. Muốn tạo chuyển biến thực chất cần cải cách mạnh về thể chế, quy hoạch vùng minh bạch và đồng bộ. Ông nhấn mạnh điểm nghẽn lớn nhất của Đông Nam Bộ 15 năm qua là hạ tầng giao thông chậm hoàn thiện. Các tuyến vành đai trọng yếu vẫn dở dang, làm giảm sức cạnh tranh toàn vùng.
Việc hợp nhất địa giới được kỳ vọng sẽ tạo không gian phát triển thống nhất, từ đất đai, giao thông đến logistics, qua đó hình thành nền tảng tăng trưởng bền vững và thúc đẩy dịch chuyển dân cư về vùng ven trong dài hạn. Tuy nhiên, các chuyên gia đều thống nhất rằng tác động này chỉ thể hiện trong trung và dài hạn. Ngắn hạn, khi nguồn cung vẫn khan hiếm và chi phí đầu vào không ngừng tăng, giá bất động sản tại TP HCM khó có khả năng điều chỉnh giảm, mà tiếp tục neo cao theo quan hệ cung – cầu.
Phương Uyên
