Nguồn cung mới ngày càng thụt lùi
Nếu nguồn cung nhà phố, biệt thự trong khu đô thị đã thấp thì nhà phố thương mại (vừa ở kết hợp kinh doanh) tại TP.HCM còn khan hiếm hơn. Loại hình này vắng bóng nguồn cung mới trên thị trường bất động sản suốt thời gian dài.
Nhà phố thương mại là một loại hình nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh tại chính ngôi nhà đó. Loại hình này là nhà mặt đất có hai tầng trở lên và hầu hết được thiết kế theo dãy nằm gần với trục đường chính của khu dân cư đông đúc, hoặc tập trung ở các tuyến phố buôn bán sầm uất. Đây là mô hình đã tồn tại và phát triển lâu đời trên thế giới và ngày nay vẫn đang được ưa chuộng với giá bán và giá thuê ngày càng đắt đỏ, đặc biệt tại các nước châu Á.
Vào đầu năm 2024, báo cáo của Cushman & Wakefield đã chỉ ra, nguồn cung nhà phố thương mại (ở kết hợp kinh doanh) cả năm 2023 chỉ đạt 240 căn, mức thấp kỉ lục kể từ khi thị trường phục hồi năm 2014. Còn số này không hề cải thiện trong suốt năm 2024.
Từ đó đến nay, nguồn cung loại hình này tiếp tục thụt lùi. Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam chỉ ra, trong 3 tháng đầu năm 2025, chỉ vỏn vẹn 58 căn nhà phố xây sẵn mở bán mới. Số lượng nguồn cung ít ỏi này đều đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ. Quý đầu năm 2025 chưa ghi nhận dự án mới nào mở bán.
Mặt bằng giá nhà phố thương mại âm thầm tăng, trong khi nguồn cung mới gần như đứng yên suốt nhiều năm.
Dữ liệu Savills Việt Nam cũng chỉ ra, quý I/2025, nhà phố, biệt thự và nhà phố thương mại tại TP.HCM không có dự án mới. Xét theo khu vực, dự báo từ nay đến cuối năm 2025, TP.Thủ Đức sẽ chiếm tỷ lệ nguồn cung loại hình này lớn nhất với hơn 53% nguồn cung trong tương lai; Nhà Bè 25% và Bình Chánh sẽ nắm giữ 22%. Trong khi khu vực quận Bình Tân nguồn cung nhỏ giọt.
Đến 2027, dự kiến sẽ có hơn 4.600 căn từ 28 dự án, trong đó huyện Nhà Bè sẽ chiếm 29% nguồn cung tương lai, theo sau là TP.Thủ Đức và huyện Củ Chi, mỗi nơi sẽ chiếm khoảng 19%. Các khu vực như quận Bình Tân, quận Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp,… tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.
Nhìn quanh thị trường TP.HCM, ngoài một số dãy nhà phố thương mại tại khu Đông TP.HCM (nằm trong khu đô thị quy mô) thì tại khu Tây TP.HCM hay Nam TP.HCM rất ít dự án ra thị trường.
Nhu cầu và giá âm thầm tăng nhưng ít sự lựa chọn
Do nguồn cung ít nên giá nhà phố, biệt thự và nhà phố thương mại vẫn âm thầm tăng. Đặc biệt, các dãy nhà phố thương mại nằm trong quần thể khu dân cư hoặc nội thành thành phố TP.HCM ghi nhận mức tăng giá thứ cấp khá nhanh và nhu cầu vẫn tích cực. Dù giá cao, nhưng do sản phẩm khan hiếm, loại hình này vẫn thu hút người mua có tài chính tốt, sử dụng để ở, kinh doanh hoặc mở công ty.
Khảo sát cho thấy, một dự án nhà phố thương mại tại khu Tây TP.HCM có giá từ 10-20 tỷ đồng/căn (năm 2024) hiện đã tăng lên 11-22 tỷ đồng/căn (tuỳ căn vị trí). Tại Gò Vấp, các căn nhà phố thương mại chào bán từ năm 2018, trung bình mỗi năm tăng giá thứ cấp tăng từ 20-25% (tuỳ căn, vị trí). Do nguồn cung mới hạn chế, các dự án nhà phố thương mại vừa để ở vừa kinh doanh tại TP.HCM được xem là tài sản giá trị, thu hút những người có tài chính tốt.
Nhìn vào dữ liệu báo cáo từ Savills trong quý 1/2025 cũng dễ thấy, giá bán của phân khúc này vẫn âm thầm tăng trưởng. Cụ thể, nếu quý 1/2021, sản phẩm có giá dưới 10 tỉ đồng/căn chiếm 60% thị phần, nhưng đến quý 1/2025, tỷ lệ này đã giảm mạnh chỉ còn 11%. Những sản phẩm có giá hơn 30 tỷ đồng/căn tăng mạnh và chiếm hơn 70% nguồn cung sơ cấp. Giá tăng và nguồn cung mới hạn chế khiến người mua ít sự lựa chọn.
Đặc biệt, tại các quận phía Tây TP.HCM như quận Tân Bình, quận Tân Phú, quận Bình Tân, quận 8,… nguồn cung nhà phố thương mại ra thị trường rất ít ỏi. Nhiều năm qua, khu vực này gần không có dự án nhà phố chất lượng cao được đầu tư bài bản, tạo sự khác biệt rõ rệt. Dù nơi đây có nhu cầu lớn từ các hộ dân kinh doanh, có tài chính mạnh và mong muốn sở hữu nhà ở chất lượng, nhưng nguồn cung nhà cao cấp hạn chế khiến người mua không có nhiều lựa chọn.
Khu Tây chủ yếu phát triển dòng căn hộ giá trung cấp từ giai đoạn trước, hiện nguồn cung căn hộ “mới tinh” cũng khan hiếm. “Quy mô dân số quận Bình Tân đứng thứ hai của TP.HCM. Người dân nơi đây đa số tham gia sản xuất kinh doanh theo hộ gia đình từ nhiều đời. Số lượng nhà giàu rất nhiều, tích luỹ cao nhưng để tìm kiếm bất động sản cao cấp, hạng sang đáp ứng nhu cầu sống chất lượng tại khu vực này lại rất hiếm”, một chuyên gia trong ngành từng nhấn mạnh.
Vị này cho rằng, dân số cơ học của khu vực Tây TP.HCM liên tục biến động tăng mạnh trong những năm qua. Theo đó, nếu phát triển được dòng sản phẩm bất động sản cao cấp sẽ có khả năng thu hút được người mua có tài chính tốt trong khu vực cũng như từ khu trung tâm đổ về sinh sống và kinh doanh; giải quyết được bài toán nhà ở chất lượng cho các nhóm khách hàng này, trong khi mặt bằng giá còn mềm hơn khu trung tâm quận 1, quận 3.
Theo chia sẻ mới đây của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nguồn cung nhà ở gắn liền với đất tại TP.HCM tiếp tục khan hiếm. Trong quý 1/2025, giá sơ cấp trung bình của loại hình này đạt khoảng 305 triệu đồng/m2. Nhu cầu mua nhà tăng mạnh tại các dự án ở khu vực rìa trung tâm TP.HCM và các khu đô thị lân cận, nơi có mức giá phải chăng hơn.
Bà Dung cho biết, các dự án có tiện ích đa dạng, hạ tầng giao thông được quy hoạch tốt, nhằm giảm ùn tắc và nâng cao chất lượng sống vẫn thu hút sự người mua, với mức giá tăng đều đặn. Bà cũng nhận định rằng giá nhà phố tại TP.HCM sẽ tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm.
