Lý do giá bất động sản khó hạ nhiệt
Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp TP.HCM quý 2/2025 đã đạt 82 triệu đồng/m2, tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại Hà Nội mức giá trung bình chạm ngưỡng 79 triệu đồng/m2, tăng 33% so với quý 2/2024. Mức giá này dự báo còn tiếp tục đi lên trong thời gian tới, ngay cả khi nguồn cung mở bán dồi dào hơn giai đoạn trước và địa giới hành chính TP.HCM được mở rộng.
Lý do tăng giá bất động sản đã được nhắc đến khá nhiều trong thời gian qua. Ngoài yếu tố, hạ tầng được đầu tư và chi phí đầu vào gia tăng thì nhu cầu ở thực cao, chất lượng sản phẩm ngày càng gia tăng đã củng cố niềm tin nắm giữ tài sản và chấp nhận mức giá cao hơn từ phía người mua.
Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, chất lượng sản phẩm được nâng cao đã thúc đẩy quá trình cạnh tranh giữa các chủ đầu tư. Sau dịch Covid-19, người mua ưu tiên tiện ích nội khu, an ninh, trường học, vận hành chuyên nghiệp. Nhóm này sẵn sàng trả “premium” cho pháp lý rõ ràng và chất lượng chuẩn hóa.
Vì thế, các dự án được đầu tư tiện ích bài bản có giá trị gia tăng cao. Thậm chí, việc tăng giá bất động sản ở các dự án này không phụ thuộc vào sự lên – xuống của thị trường bên ngoài mà vào chất lượng tiện ích nội khu được chủ đầu tư đầu tư.
Chất lượng sản phẩm được nâng cao đã thúc đẩy quá trình cạnh tranh giữa các chủ đầu tư. Ảnh minh hoạ
Có thể thấy, các dự án bất động sản tại TP.HCM đang có sự cạnh tranh mạnh mẽ về chất lượng trong bối cảnh thị trường mới, nhất là sau khi mở rộng địa giới hành chính. Đơn cử, mới đây, Tập đoàn An Gia (AGG) ngoài việc giới thiệu 700 căn hộ cuối cùng thì còn ký kết hợp tác cùng hệ thống trường học Pathway Tuệ Đức, triển khai xây dựng trường liên cấp Tiểu học và Trung học tại dự án The Gió Riverside (Phường Đông Hòa, TP.HCM), phục vụ nhu cầu của cư dân.
Trường học có quy mô khoảng 7.000m2 gồm 1 hầm, 1 trệt và 4 lầu, được thiết kế theo không gian mở, hiện đại, tích hợp các khu vực học tập, vui chơi, trải nghiệm theo mô hình “Ngôi trường Hạnh phúc”, gần gũi với thiên nhiên. Ngoài trường học này, dự án còn có chuỗi 68 tiện ích cao cấp như hồ bơi Bình Minh vô cực, hồ bơi Hoàng hôn vô cực trên tầng 40, Sky bar, Pool bar, Gym Fitness Center…. Đây được xem là yếu tố lợi thế cạnh tranh của dự án trong bối cảnh khá nhiều dự án mới ra thị trường TP.HCM.
Tương tự, gần đây một số dự án bất động sản tại Khu Đông hay khu Tây TP.HCM, các chủ đầu tư mạnh tay đầu tư tiện ích như trường học, bệnh viện, cửa hàng tiện ích… trong dự án nhằm đón nhu cầu ở thực về, cũng là yếu tố cạnh tranh thanh khoản dự án.
Chẳng hạn, tại dự án KĐT Waterpoint 355ha, Nam Long đã ký kết và công bố chuỗi tiện ích đưa vào vận hành tại khu đô thị, gồm: trường Nội trú Song ngữ Quốc tế EMASI Plus đào tạo liên cấp từ Tiểu học đến Trung học Phổ thông; phòng khám đa khoa Sài Gòn Waterpoint; cửa hàng thực phẩm SanHà FoodStore Plus… khiến dự án thu hút sự quan tâm của người mua.
Hay, tại dự án TT AVIO tại P.Dĩ An, TP.HCM, chủ đầu tư là liên doanh Nhật đầu tư 89 tiện ích nội khu cao cấp, trong đó có các tiện ích rất hiếm xuất hiện tại dự án căn hộ vừa túi tiền. Theo đó, các giai đoạn mở bán của dự án này đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khá tốt.
Theo các chuyên gia, việc chất lượng sản phẩm gia tăng không chỉ tạo sức cạnh tranh về thanh khoản mà còn củng cố niềm tin nắm giữ tài sản và chấp nhận mức giá cao hơn từ phía người mua. Đây cũng là lý do mặt bằng giá bất động sản tăng lên theo cấp độ đầu tư tiện ích dự án từ phía chủ đầu tư.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực Miền Nam, giá bất động sản tại TP.HCM tăng đều đặn còn nhờ vào nhu cầu ở thực và đầu tư bền vững. Quá trình đô thị hoá cao, di cư lao động chất lượng, thu nhập trung lưu tăng và nhu cầu tách hộ lớn đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại TP.HCM gia tăng, từ đó hình thành nên mặt bằng giá mới.
Bức tranh bất động sản cuối năm
Nhìn lại diễn biến các kênh đầu tư phổ biến gần 9 tháng qua, trong khi vàng tiếp tục biến động khó lường, chứng khoán dù đang vào sóng tăng trưởng với câu chuyện nâng hạng thị trường nhưng chưa ổn định, tiền gửi không còn hấp dẫn vì lãi suất thấp…, bất động sản vẫn là kênh được đánh giá cao.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, hành vi của bên mua có sự thay đổi rõ nét ở giai đoạn hiện tại. Nếu như trước đây, phần lớn dòng tiền đổ vào bất động sản chủ yếu xuất phát từ kỳ vọng tăng giá, thì nay tư duy đầu tư đã chọn lọc hơn, chú trọng nhiều đến giá trị khai thác thực tế. Thị trường hiện đã “chọn lọc” hơn, chỉ các sản phẩm pháp lý rõ ràng, hạ tầng tiện ích hoàn thiện mới dễ giao dịch. Các nhà đầu tư với chiến lược dài hơi sẽ nắm lợi thế, trong khi việc “lướt sóng” ngắn hạn sẽ không còn hiệu quả như trước đây.
Bất động sản vẫn là kênh được đánh giá cao. Ảnh minh hoạ
Chia sẻ tại hội thảo mới đây, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting cho rằng, thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận trong tám tháng đầu năm 2025 tiếp tục ghi nhận những tín hiệu phục hồi khả quan với sự gia tăng mạnh cả về nguồn cung lẫn sức cầu. Tổng cộng có hơn 28.000 căn hộ được tung ra thị trường, tăng 58% so với cùng kỳ, với tỷ lệ hấp thụ trên 20.000 căn, tức gấp hơn ba lần so với năm 2024.
Sự lan tỏa nhu cầu của thị trường không còn bó hẹp trong TP.HCM mà mở rộng rõ nét sang các địa phương lân cận. Địa bàn tỉnh Long An (cũ) nổi bật khi chiếm khoảng 40% nguồn cung và 67% lượng tiêu thụ sơ cấp ở phân khúc nhà phố, biệt thự. Trong khi đó, Bình Dương (cũ) vượt TP.HCM (cũ) về nguồn cung và tiêu thụ căn hộ, lần lượt chiếm khoảng 45,5% và 46,7% toàn thị trường.
Theo ông Thắng, người trẻ đi mua nhà ngày càng nhiều. Sự trẻ hóa độ tuổi người mua nhà phản ánh xu hướng xã hội thay đổi, khi thế hệ trẻ coi trọng trải nghiệm, ưu tiên môi trường sống xanh trong các khu đô thị lớn, gắn với mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Đặc biệt, tính pháp lý của dự án ngày càng trở thành yếu tố then chốt trước khi người mua quyết định xuống tiền.
“Để đáp ứng sự thay đổi trong nhu cầu và kỳ vọng của khách hàng, các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược, tập trung phát triển sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, giá vừa túi tiền, đồng thời quy hoạch các đô thị vệ tinh với hạ tầng kết nối đồng bộ. Xu hướng bất động sản xanh, thông minh và bền vững đang được nhiều nhà phát triển kiên trì theo đuổi, nhằm tối ưu hóa trải nghiệm sống cho cư dân”, vị này nhấn mạnh.
