Theo bản tin tuần mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tại TP.HCM và một số thành phố lớn, mô hình cho thuê lưu trú ngắn hạn diễn ra phổ biến trong các tòa chung cư vốn được xây dựng phục vụ nhu cầu ở lâu dài.
Tình trạng này không chỉ gây ra sự cạnh tranh thiếu công bằng với các loại hình lưu trú chuyên nghiệp như khách sạn, căn hộ dịch vụ, mà còn phát sinh nhiều hệ lụy tiêu cực đối với hạ tầng, an ninh trật tự và ngân sách nhà nước.
Từ tháng 3/2025, TP.HCM đã ban hành quyết định cấm sử dụng căn hộ để kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn hạn. Ban quản trị nhiều tòa nhà tại Hà Nội và các địa phương khác cũng đang triển khai các biện pháp kiểm soát tương tự. Động thái này xuất phát từ thực tế Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ 1/8/2024, quy định rõ: căn hộ chung cư chỉ được sử dụng cho mục đích để ở, không được dùng để kinh doanh lưu trú hoặc các hình thức thương mại khác.
VARS cho rằng, việc một lượng lớn căn hộ bị chuyển đổi mục đích sử dụng thành cơ sở lưu trú ngắn hạn đã làm quá tải hạ tầng thiết kế cho cư dân sinh sống ổn định. Các chỉ tiêu quy hoạch như mật độ dân cư, chỗ để xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy, giao thông nội bộ… vốn chỉ đáp ứng nhu cầu của cộng đồng cư dân cố định, nay bị khai thác vượt công suất, tiềm ẩn nhiều rủi ro mất an toàn và làm tăng chi phí vận hành. Hoạt động cho thuê ngắn ngày còn khiến việc kiểm soát người ra vào trở nên khó khăn, phát sinh nguy cơ tệ nạn, mất an ninh trật tự.
Bên cạnh đó, phần lớn giao dịch cho thuê ngắn hạn hiện nay không đăng ký kinh doanh, không kê khai thuế, dẫn đến thất thu ngân sách và tạo mặt bằng giá thuê thiếu minh bạch. Trong khi đó, các khách sạn, condotel phải tuân thủ chặt chẽ quy định pháp lý, tiêu chuẩn vận hành và nghĩa vụ thuế đầy đủ.
Mặt khác, VARS nhận định, dù cấm hay siết chặt việc quản lý hoạt động lưu trú ngắn hạn tại các chung cư, còn có thể mở ra cơ hội cho người mua ở thực khi giá trị đầu tư dần phản ánh đúng giá trị sử dụng.
Khi hoạt động lưu trú ngắn hạn bị kiểm soát chặt chẽ, tỷ lệ lấp đầy giảm, biên lợi nhuận đầu tư sẽ suy giảm. Đặc biệt, chủ căn hộ nếu muốn tiếp tục cho thuê ngắn hạn sẽ phải đáp ứng hàng loạt yêu cầu pháp lý từ chính quyền như đăng ký kinh doanh, chứng chỉ phòng cháy chữa cháy, nghĩa vụ thuế và các loại phí liên quan. Điều này làm gia tăng chi phí vận hành và làm giảm sức hấp dẫn của hình thức đầu tư này.
Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường đang đối mặt với nguy cơ “khủng hoảng” nhà ở, nguồn cung sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân thiếu hụt nghiêm trọng, thì việc hạn chế đầu cơ bằng các công cụ pháp lý là cần thiết. Nhất là hiện nay khi nhiều cá nhân lợi dụng dòng tín dụng “rẻ” để đầu cơ, khiến giá căn hộ liên tục tăng, trong khi thanh khoản chỉ tập trung ở một số dự án.
Xu hướng này cũng phù hợp với thế giới. Bởi nhiều thành phố lớn ở các nước khác đã siết chặt, thậm chí cấm việc cho thuê lưu trú ngắn ngày trong khu dân cư để giải quyết vấn đề khủng hoảng nhà ở.
