Thị trường văn phòng: Nhiều giao dịch thuê được kí kết
Theo báo cáo bất động sản quý 2/2025 của Knight Frank tại Việt Nam, giá chào thuê đối với văn phòng Hạng A tại Tp.HCM cán mốc 60,8 USD/m2/tháng (tăng 2,7% theo quý) và 33,4 USD/m2/tháng đối với văn phòng Hạng B (tăng 0,2% theo quý).
Sự gia tăng về giá chào thuê văn phòng Hạng A đến từ sự ra mắt của dự án Marina Central Tower, với khoảng 69.400 m2 sàn cho thuê, trở thành thành tòa văn phòng lớn nhất tại Tp.HCM, và đứng thứ 3 tại Việt Nam sau Keangnam Landmark 72 và Capital Place tại Hà Nội. Tổng nguồn cung mới trong quý đạt 86.700 m2, tăng 4,9% theo quý và 8.8% theo năm.
Giá chào thuê văn phòng Hạng A và Hạng B tại Hà Nội vẫn duy trì ổn định, đạt 36 USD/m2/tháng đối với Hạng A (giảm 0,2% theo quý) và 19,6 USD/m2/tháng đối với Hạng B (tăng 0,2% theo quý).
Nguồn dữ liệu: Knight Frank tại Việt Nam
Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại Tp.HCM giảm nhẹ xuống khoảng 86% (giảm 3,3 điểm phần trăm theo quý), do tăng thêm các tòa văn phòng mới, trong khi thị trường Hà Nội cải thiện nhẹ lên 84% (tăng 1 điểm phần trăm theo quý).
Cả hai thị trường đều ghi nhận sự phục hồi về mức hấp thụ ròng so với quý 1/2025, đạt lần lượt 16.840 m2 (tăng 91% theo quý) và 18.700 m2 (tăng 24% theo quý). Các tập đoàn đa quốc gia trong lĩnh vực công nghệ, dược phẩm và hậu cần (logistics) là động lực thúc đẩy nhu cầu chính cho thị trường văn phòng trong giai đoạn vừa qua, với nhiều giao dịch nổi bật, trong đó giao dịch lớn nhất lên đến khoảng 8.000 m2 sàn.
Theo Knight Frank, tại Tp.HCM chỉ có một tòa nhà hạng A là The Lotus Tower dự kiến ra mắt vào năm 2025 và không có văn phòng hạng B nào được đưa vào hoạt động cho đến năm 2027.
Ngược lại, Hà Nội đã chứng kiến việc khởi công xây dựng một loạt các dự án văn phòng mới, chủ yếu ở khu vực Trung tâm thành phố và Tây Hồ Tây. Đến năm 2025, thủ đô sẽ chào đón bốn dự án mới, bổ sung thêm 79.800 m2 tổng diện tích văn phòng.
Hiện nay, giá thuê văn phòng tại Hà Nội đang thấp hơn khoảng 50% so với giá thuê tại một tòa nhà tương tự ở Tp.HCM, điều này hấp dẫn các doanh nghiệp trong việc có thể đưa ra quyết định tăng số nhân viên tại đây thay vì ở khu vực phía Nam.
Thị trường căn hộ: Giá bán và giao dịch đều tăng
Dữ liệu của Knight Frank Việt Nam chỉ ra, giá chào bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Tp.HCM đạt 3.729 USD/m2, tăng 2% theo quý và 10% theo năm. Nguồn cung mới tại Tp.HCM đạt khoảng 1.500 căn, tăng 140% theo quý và 16% theo năm, với 35% nguồn cung mới được phân loại vào phân khúc bình dân. Giá chào bán trung bình vẫn ổn định do việc ra mắt các căn hộ bình dân làm giảm giá trung bình trong khi hàng tồn kho chưa bán được chuyển vào quý, khiến giá duy trì ổn định.
Giá chào bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội tăng lên 3.284 USD/m2, tăng 6% theo quý và 26% theo năm. Sự gia tăng mạnh này chủ yếu do giá chào bán cao của các dự án mới tại quận Nam Từ Liêm và Hà Đông. Trong quý 2/2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 7.100 căn hộ mới, tăng 129% theo quý nhưng giảm 16% theo năm.
Khoảng 2.300 căn hộ được bán tại Tp.HCM, tăng 230% theo quý và 15% theo năm, cho thấy tâm lý người mua khá lạc quan. Hà Nội ghi nhận 7.400 căn hộ được bán, gần gấp ba lần so với quý trước, mặc dù vẫn thấp hơn 23% theo năm.
Theo Knight Frank tại Việt Nam, quý 2/2025, giá sơ cấp Tp.HCM đạt 3.729 USD/m2, tăng 10% theo năm, còn Hà Nội đạt 3.284 USD/m2, tăng 26% theo năm.
Trong nửa cuối năm, Knight Frank dự báo sẽ có 4.900 căn hộ được mở bán tại Tp.HCM trong khi Hà Nội dự kiến sẽ tiếp nhận hơn 10.000 căn hộ.
Thị trường Tp.HCM dự kiến sẽ chào đón nhiều loại sản phẩm đa dạng, từ phân khúc giá rẻ đến siêu sang, với giá chào bán sơ cấp trung bình ở mức khoảng 3.800 USD/m2 . Ngược lại, giá chào bán tại Hà Nội dự kiến sẽ tăng 5–6% theo quý, có khả năng đưa giá trung bình của thành phố lên khoảng 3.400–3.500 USD/m2 .
Sau khi sáp nhập các thành phố, thị trường căn hộ tại Tp.HCM có thể cần thời gian để thích ứng với cập nhật về pháp lý và quy hoạch, dự kiến sẽ làm chậm quá trình phê duyệt dự án. Với nguồn cung hạn chế, các dự án hạng sang sắp ra mắt dự kiến sẽ thúc đẩy mức tăng 5-7% giá chào bán sơ cấp trong phân khúc hạng sang, đạt khoảng 6.000 USD/m 2 .
Trong khi đó, Hà Nội vẫn tiếp tục hoạt động ổn định, được hỗ trợ bởi làn sóng phát triển mới từ các chủ đầu tư uy tín, đặc biệt là các chủ đầu tư nước ngoài.
Bất động sản công nghiệp: Giá thuê đất tăng nhẹ
Dữ liệu quý 2/2025 của Knight Frank Việt Nam cho thấy, thị trường đất công nghiệp Việt Nam đạt đà tăng trưởng mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2025
Tính đến tháng 6/2025, giá chào thuê trung bình đối với đất công nghiệp tại phía Nam đạt 169,4 USD/m2/kỳ hạn thuê (tăng 4,4% theo năm). Nguồn cung hạn chế đã khiến các khu công nghiệp hiện tại tăng giá chào bán.
Tại các tỉnh/thành phố loại 1 ở phía Bắc, giá chào bán trung bình tăng lên 136 USD/m2 /kỳ hạn thuê (tăng 5,4% theo năm). Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi nhu cầu mạnh mẽ, giúp các khu công nghiệp hiện tại đều tăng giá chào thuê, đồng thời các dự án mới gia nhập thị trường chào mức giá cao hơn.
Trong quý 2/2025, giá thuê đất công nghiệp tại phía Bắc và Nam ghi nhận tăng nhẹ.
Các khu công nghiệp miền Bắc ghi nhận khoảng 400 ha đất được hấp thụ trong nửa năm đầu 2025 (tăng 42% theo năm), đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%. Điều này phản ánh sự mở rộng sản xuất mạnh mẽ và khẳng định lại khu vực phía Bắc là điểm đến đầu tư chính.
Các giao dịch được dẫn đầu bởi các chủ đầu tư thứ cấp xây dựng nhà máy và kho xây sẵn (45%) và các nhà sản xuất thiết bị điện tử (31%). Ngược lại, thị trường phía Nam, đối mặt với tình trạng đất đai hạn chế và giá thuê tăng, chỉ hấp thụ ròng 32 ha, chủ yếu ở Long An và Đồng Nai, với tỷ lệ lấp đầy tăng lên 90,5%.
Theo đại diện Knight Frank Việt Nam, mức thuế đối ứng của Hoa Kỳ sẽ tiếp tục được áp dụng, nhưng các tín hiệu từ nửa đầu năm 2025 đối với phân khúc bất động sản công nghiệp của Việt Nam cho thấy những tín hiệu tích cực. Trên thực tế, nhu cầu đối với các nhà sản xuất đang tăng lên và các thỏa thuận đang được ký kết hỗ trợ cho việc lấp đầy và tỷ lệ hấp thụ.
Thị trường khách sạn: Phân khúc 5 sao hoạt động tốt
Các chính sách nới lỏng thị thực và các đường bay thẳng mới đã thúc đẩy sự phục hồi của thị trường khách sạn 5 sao tại Hà Nội và Tp.HCM.
Trong nửa đầu năm 2025, giá phòng trung bình theo ngày (ADR) tại Tp.HCM tăng lên 152 đô la Mỹ/phòng/đêm, tăng 2,4% so với cùng kỳ năm trước, nhờ vào hơn 22,1 triệu lượt khách du lịch trong nước và quốc tế (tăng 12% so với cùng kỳ năm trước) trong mùa cao điểm nửa đầu năm 2025.
Việc khai trương dự án khách sạn có thương hiệu mới, Hotel Indigo Saigon The City (Quận 1, Tp.HCM) bởi IHG, góp phần vào việc tăng giá thuê, với giá chào thuê trung bình cao ở mức 200 USD/phòng/đêm.
Nhờ vào lượt khách du lịch tăng, thị trường khách sạn Hà Nội và Tp.HCM có tỉ lệ lấp đầy cao trong quý 2/2025.
Trong khi, giá phòng trung bình (ADR) của các khách sạn 5 sao tại Hà Nội tăng 2,6% so với cùng kỳ năm trước, lên 135 đô la Mỹ/phòng/đêm. Điều này được hỗ trợ bởi hiệu suất hoạt động tốt từ các khách sạn hiện hữu trong bối cảnh lượng khách du lịch trong nước và quốc tế tăng đáng kể, đạt 15,5 triệu lượt (tăng 11,8% so với cùng kỳ năm trước).
Trong nửa đầu năm 2025, tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng ở cả Tp.HCM và Hà Nội lên lần lượt là 70% (tăng 4,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước) và 67% (tăng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước).
Đến cuối năm 2025, thị trường khách sạn 5 sao tại Hà Nội dự kiến sẽ có thêm khoảng 500 phòng từ ba khách sạn mới. Ngược lại, Tp.HCM dự kiến sẽ không có thêm bất kỳ khách sạn 5 sao mới nào cho đến năm 2027.
