Bất động sản công nghiệp là điểm sáng của thị trường năm 2025
PGS.TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đánh giá, thị trường bất động sản (BĐS) năm 2024 bước vào một chu kỳ phát triển mới – giai đoạn tài chính hóa. Thể chế thị trường BĐS đã được sử đổi bổ sung khá toàn diện. Thị trường BĐS đã có tăng giá và giao dịch trên phân mảng thị trường chung cư tại Hà Nội và 1 số địa phương.
Bàn về triển vọng thị trường năm 2025, ông Trần Kim Chung cho rằng, với nền kinh tế vĩ mô ổn định, thị trường bất động sản về cơ bản cũng sẽ ổn định. Thông thường, theo chu kỳ 10 năm của thị trường bất động sản, năm 2025 là năm thị trường bất động sản được hưởng lợi từ các chính sách kinh tế vĩ mô.
Với nền kinh tế vĩ mô ổn định, thị trường bất động sản về cơ bản cũng sẽ ổn định trong năm 2025 (Ảnh minh họa: KT)
Xét về từng phân khúc, PGS.TS. Trần Kim Chung dự báo, phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp sẽ có tăng trưởng tốt thông qua việc đầu tư nước ngoài vào nhiều, hạ tầng cơ sở phát triển mạnh, kéo theo sự phát triển các khu công nghiệp và đi cùng chu kỳ kinh tế phát triển mới nên sản xuất sẽ tăng.
“Phân khúc nhà ở trung – cao cấp sẽ có điều chỉnh giảm lớn. Thứ nhất, thị trường năm 2024 đã tăng quá cao ở phân khúc này. Thứ hai, các chủ thể của phân khúc này đang điều chỉnh lớn trong nhu cầu, trong hành vi và về triển vọng. Đặc biệt, do thị trường bất động sản công nghiệp năm 2025 dự báo tăng trưởng tốt nên nguồn lực sẽ vận hành sang phân khúc bất động sản công nghiệp. Các phân khúc nhà ở và đất ở khác sẽ không có biến động lớn”, PGS.TS. Trần Kim Chung phân tích
Phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ phân rẽ. Những bất động sản thuộc chủ đầu tư sẽ sôi động. Bất động sản thuộc dạng chung – chia sở hữu (Timeshare) sẽ khó khăn. Thứ nhất, cho đến nay, vẫn chưa có văn bản pháp lý đủ mạnh để điều hành nhóm sản phẩm chung – chia sở hữu. Thứ hai, du lịch phục hồi nên bất động sản thuộc chủ sở hữu sẽ có được tính chủ động trong giao dịch.
PGS.TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương
Phân khúc bất động sản tài chính sẽ không có biến động lớn. Các sản phẩm vẫn chủ yếu tập trung vào cố phiếu các doanh nghiệp bất động sản và trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản phát hành. Tuy nhiên, sức ép đáo hạn trái phiếu bất động sản sẽ giảm so với năm 2024, đặc biệt so với năm 2022-2023. Nếu có những chuyển biến mạnh mẽ trên thị trường bất động sản, có thể các sản phẩm chung – chia sở hữu, quỹ tín thác bất động sản sẽ được đẩy mạnh.
“Thị trường Hà Nội, TP.HCM sẽ tiếp tục phát triển tốt nhưng không còn những động thái tăng đột biến như năm 2024. Thậm chí, một số phân khúc nhỏ, chẳng hạn như nhà chung cư trung – cao cấp, sẽ có điều chỉnh giảm. Tuy nhiên, biến động hai địa bàn này sẽ khác nhau. Trong khi địa bàn TP.HCM tiếp tục tăng nhẹ trên cả địa bàn thì trên địa bàn Hà Nội sẽ có một số phân mảng đi ngang, thậm chí điều chỉnh giảm”, PGS.TS. Trần Kim Chung dự báo, đồng thời cho rằng, các địa phương liền kề Hà Nội và TP.HCM sẽ không tăng do đà tăng giá của Hà Nội và TP.HCM không tiếp tục lan tỏa tới những địa bàn này. Đối với các địa bàn mới nổi, thị trường bất động sản năm 2025 sẽ có những đột phá. Nguyên nhân cơ bản vẫn là do tính pháp lý của các sản phẩm trên các địa bàn này tiếp tục phát huy được lợi thế.
Trong khi đó, PGS.TS.Võ Thị Vân Khánh, Phó trưởng Bộ môn Quản trị Kinh doanh, Học viện Tài chính cho rằng, năm 2025, thị trường bất động sản sẽ phát triển sôi động hơn năm trước trên mọi phân khúc, dù tốc độ không đồng đều, song cũng chưa có đột phá hoặc bùng phát cực đoan. Cơ hội cao hơn thuộc về những dự án đảm bảo đủ điều kiện về quy định pháp luật, có vị trí chiến lược và kết nối tốt với các tiện ích và phát triển cơ sở hạ tầng, chủ đầu tư có năng lực tài chính và uy tín trong việc bàn giao đúng tiến độ, cấp sổ hồng và dịch vụ hậu mãi. Nhu cầu sẽ tập trung vào căn hộ trung cấp, nhà phố/biệt thự xanh và đất nền có hạ tầng và tiện ích tốt.
“Năm 2025, các nhà đầu tư thông minh sẽ tìm kiếm cơ hội ở các dự án bất động sản áp dụng công nghệ tiên tiến, giúp nâng cao hiệu quả quản lý và gia tăng giá trị bất động sản. Đặc biệt, các dự án “smart home” với hệ thống quản lý thông minh sẽ thu hút sự quan tâm của người mua nhà, đặc biệt là thế hệ trẻ”, PGS.TS.Võ Thị Vân Khánh nhận định.
Theo bà Khánh, mặt bằng giá đất nền sẽ cao hơn, sát giá thị trường hơn và yếu tố giá cả sẽ là rào càn lớn nhất hạn chế các giao dịch thành công; đòi hỏi các cấp chính quyền và nhà đầu tư cần linh hoạt giá và tránh các giá ảo. Việc giao đất, cho thuê đất có gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu thông qua đấu thầu đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có chất lượng và công khai, minh bạch và được quản lý tốt hơn, phòng tránh các hành vi tiêu cực từ các bên liên quan.
Ba kịch bản của thị trường bất động sản
Đánh giá chung về thị trường BĐS năm 2025, PGS. TS. Trần Kim Chung cũng khẳng định, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đối mặt với 5 rủi ro chính gồm: Các rủi ro quốc tế; rủi ro kinh tế vĩ mô; rủi ro chính sách, cơ chế; rủi ro thị trường; rủi ro đối tác, tuy nhiên, những rủi ro này sẽ tối thiểu hóa.
Trong bối cảnh đó, PGS.TS. Trần Kim Chung đưa ra 3 kịch bản của thị trường bất động sản trong năm 2025.
Năm 2025, thị trường bất động sản sẽ phát triển sôi động hơn năm trước trên mọi phân khúc (Ảnh minh họa: KT)
Kịch bản trung tính, thị trường có dấu hiệu tăng nhiệt nhưng không mạnh. Đây là kịch bản có khả năng xảy ra nhất, rõ nét nhất trong bối cảnh cuối năm 2024.
Kịch bản tích cực, thị trường bùng nổ, các phân khúc đều tăng trưởng mạnh mẽ. Dù vậy, kịch bản này sẽ rất ít khả năng xảy ra.
Kịch bản khó khăn, là kịch bản không ai mong muốn nhất, ít có khả năng xảy ra, đó là thị trường đi xuống. Tuy nhiên, vẫn có thể xảy ra nếu xuất hiện những yếu tố bên ngoài nền kinh tế.
Trước những tác động bất lợi đối với thị trường bất động sản, PGS,TS. Trần Kim Chung kiến nghị tiếp tục đẩy mạnh công tác thể chế hóa các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản, đặc biệt là công cụ thuế và các công cụ tài chính phái sinh. Đồng thời, khẩn trương thông qua Luật Thuế bất động sản. Ngoài ra, hiện thực hóa các cơ chế và đưa vào thực thi cơ chế, như thu hồi đất phụ cận các công trình hạ tầng đưa vào đấu giá, xây dựng theo quy hoạch tạo vốn phát triển hạ tầng.
PGS.TS. Trần Kim Chung cũng đề nghị đồng bộ hóa các quy hoạch trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Điều quan trọng nhất là cần được đồng bộ hóa các quy hoạch và đặt trên nền bản đồ giải thửa.
Ngoài ra, tập trung rà soát, thống nhất, đồng bộ hóa kế hoạch phát triển đô thị, hạ tầng và sản xuất trên địa bàn tỉnh thông qua đồng bộ hóa quy hoạch và kế hoạch triển khai các quy hoạch, từ đó, có chương trình hành động cấp tỉnh về phát triển đô thị, nông thôn và các công trình hạ tầng, các dự án bất động sản.
“Thị trường bất động sản năm 2025 phát triển theo hướng bùng nổ nếu hội tụ cùng lúc thể chế hóa đầy đủ các văn bản liên quan; đồng bộ hóa quy hoạch; tài chính hóa đầy đủ các công cụ phái sinh; số hóa các thông tin thị trường và khu biệt hóa đến thửa công tác quản lý đất đai, bất động sản”, ông Chung nói.
