Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định thị trường nhà ở xã hội đang rơi vào nghịch lý “vừa thiếu vừa ế”. Nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu của người thu nhập thấp, song nhiều dự án mở bán lại khó tiêu thụ do vướng ba điểm nghẽn lớn.
Theo VARS IRE, điểm nghẽn đầu tiên nằm ở quỹ đất. Nhiều địa phương bố trí đất cho nhà xã hội ở khu vực xa trung tâm, hạ tầng thiếu đồng bộ, ít trường học, bệnh viện, nên dù giá thấp, dự án cũng khó hấp dẫn người mua. Việc thực hiện nghĩa vụ 20% quỹ đất tại các dự án thương mại, khu đô thị còn lỏng lẻo, khiến thị trường thiếu nguồn cung thực chất.
Thứ hai là khâu đánh giá nhu cầu chưa sát. Thống kê của VARS IRE cho thấy hàng triệu công nhân, lao động đô thị vẫn chưa có chỗ ở ổn định, nhưng một số dự án nhà ở xã hội khi chào bán lại ế khách. Nguyên nhân là thủ tục xét duyệt phức tạp, quy định ràng buộc khắt khe, trong khi vị trí dự án chưa phù hợp.
Điểm nghẽn thứ ba liên quan đến khả năng tiếp cận thông tin. Hiện chi phí truyền thông và bán hàng cho dự án nhà ở xã hội bị khống chế ở mức 2%, quá thấp để doanh nghiệp truyền thông rộng rãi. Điều này khiến nhiều người đủ điều kiện nhưng không biết đến dự án, dẫn tới tình trạng dư cung cục bộ nhưng cầu thực tế chưa được đáp ứng.
Ngoài ra, thị trường còn tồn tại hiện tượng đầu cơ, chuyển nhượng sai quy định. Một số người mua không phải để ở mà bán lại, làm méo mó thị trường và tước đi cơ hội của những người có nhu cầu thực.
- Dự án nhà ở xã hội cho công nhân trên đường Võ Chí Công, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Còn theo Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), việc phát triển nhà ở xã hội hiện gặp nhiều vướng mắc do thủ tục hành chính rườm rà, thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan khiến nhiều dự án nhà ở xã hội bị chậm tiến độ. Với người mua, dù được xem là giải pháp cho người thu nhập thấp, song nhà ở xã hội vẫn khó tiếp cận vì giá bán bị đội lên cao, quy trình xét duyệt kéo dài, phức tạp và quỹ căn hộ phân bổ chưa sát nhu cầu. Không ít dự án nhà ở xã hội triển khai xong rơi vào cảnh bán hàng ế ẩm do vị trí xa trung tâm, hạ tầng kém, thiếu dịch vụ thiết yếu.
Kiến nghị giải pháp, VARS IRE cho rằng cần có chế tài mạnh với lãnh đạo địa phương chậm thực hiện trách nhiệm, rà soát dự án thương mại từ 2 ha trở lên để làm rõ nghĩa vụ quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội. Đồng thời, nên giao đơn vị nghiên cứu độc lập khảo sát nhu cầu để tránh lệch pha cung – cầu, và điều chỉnh cơ chế quản lý linh hoạt, vừa minh bạch xét duyệt, vừa giúp chủ đầu tư tiếp cận đúng người có nhu cầu.
Ngoài ra, Viện cũng đề xuất tăng cường thanh tra và quy định rõ, sau 5 năm sở hữu, nhà ở xã hội chỉ được chuyển nhượng cho người đủ điều kiện, nếu bán cho người ngoài diện phải hoàn trả toàn bộ ưu đãi đã hưởng.
Đồng tình với nhận định này, HoREA kiến nghị tối ưu hóa thủ tục hành chính trong triển khai và bán nhà ở xã hội, cần thay đổi tư duy phát triển. Nhà ở xã hội không thể chỉ dừng ở tiêu chí giá rẻ mà phải tính đến vị trí, chất lượng sống và tiện ích. Bài học từ hàng nghìn căn hộ tái định cư bỏ hoang nhiều năm qua là minh chứng rõ ràng nhất cho sự lãng phí này.
Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, sau 3 năm triển khai đề án đầu tư, ít nhất một triệu căn nhà xã hội, đến nay cả nước đã có 692 dự án được triển khai với hơn 633.000 căn. Trong đó có 146 dự án hoàn thành với hơn 103.000 căn. Riêng 7 tháng đầu năm nay, có gần 37.000 căn được hoàn thành, bằng 80% kết quả năm ngoái và gấp 7 lần năm 2022. Hiện có 402 dự án đã được chấp thuận chủ trương với hơn 400.000 căn, tương đương gần 60% mục tiêu đề ra đến năm 2030.
VARS IRE đánh giá sự quyết liệt của Chính phủ cùng nỗ lực của các địa phương và doanh nghiệp đã đưa nhà ở xã hội từ tình trạng thiếu hụt sang một phân khúc có chiến lược phát triển rõ ràng. Tuy nhiên, để duy trì đà bứt phá, việc gỡ bỏ những nút thắt về quỹ đất, cơ chế và quản lý vẫn là yếu tố then chốt, nhằm bảo đảm mục tiêu an sinh và đáp ứng nhu cầu thực của hàng triệu người dân.
Phương Uyên
